不動産投資をする時にぜひ知っておいてほしいのが、賃貸需要の高まる時期と、逆になくなる時期です。
もちろん年間を通して引っ越しをする人というのは一定数いますので、全く需要がなくなる、ということはないのですが、
忙しい時期とそうでない時期がありますので、それに合わせてオーナーも動いていけると良いかなと思います。
不動産の規模や、どのようなターゲット層を想定してるかによっても若干の違いはありますが、
市場全体の時期的な変動に関して、お話ししてみたいと思います。
人が賃貸不動産を探す時期
毎年1月〜3月にかけては賃貸需要が上がります。
この時期が不動産業界の一番の繁忙期だと言って良いでしょう。
これは新年度が4月から始まるということに由来します。
就職や進学などによって新しい生活を始める方が準備を行うのがこの時期で、3月の中旬頃までが一番のピークと言われます。
3月のピークを過ぎると4月からこの勢いは落ち込み、12月までほぼ横ばいで推移していきます。
オーナーはこのピークの時期に備えて、できればそれまでにやっておかなくてはいけない修繕などを済ませておくと良いでしょう。
内見しにきてくれる人がいるのに、修繕をしているせいで見栄えがよくなかったり、そもそも内見ができない、というような状態になっているのはもったいないです。
つまりオーナーは年内に修繕が完了するようなイメージで修繕を進めておく方がよい、ということですね。
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繁忙期前に管理会社にご挨拶を
これは私自身の不動産経営でのやり方ですが、
必ず繁忙期前のまだ忙しくなっていない時期に不動産管理会社にご挨拶に行くようにしています。冬の寒い時期が多いですね。
忙しい時にご挨拶に行ってしまうと逆に迷惑になってしまうので、ご挨拶時期というのはきちんと考えた方が良いと思っています。
ただだからといってご挨拶を蔑ろにしてしまうのも違うと思うんですね。
不動産業界はまだまだアナログなところがありますし、そもそも人と人が関わって回っていくお仕事ですので、人間関係が良好であればあるほど上手くいくと考えています。
実際管理会社の方とお話ししていても「あのオーナーさん苦手なんだよな…」みたいな別のオーナーさんのお話を聞くこともありますしね…。
なので菓子折りを持ってご挨拶にうかがう、ということは年に一度はやるようにしていますし、
そういった場所で情報収集もできますからおすすめです。
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学生物件は特に注意
学生物件の場合はこの賃貸需要が高まる時期に大きく影響されます。
学生向けのお部屋は繁忙期に物件が決まらなかったら、そのお部屋は1年空いてしまうと思った方が良いほど。
なので春前に何がなんでも空室を埋める必要があるのです。
卒業で退去してしまう人も一定数いますから、それをカバーできるように埋めていかなくはいけません。
近くに大学があるのであれば、大学の学生課などでお部屋を紹介してもらえないか、というような交渉などもするようにしています。
また退去予定者に対して退去予定者アンケートなどを行なっている方もいます。
これは学生物件に限ったことではありませんが、退去者にアンケートを実施することで、なぜ退去するのか、どこを改善すればいいのか、ということが明確化され、それに合わせた空室対策を行うことができます。
例えば「卒業するから」という退去理由なら仕方ないですが、「家賃が高い」などが退去理由の場合は家賃設定を見直してみる必要があるかもしれない、と考えられるでしょう。
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賃貸需要があまりない時期
ちなみに賃貸需要が落ち込む時期としては8〜12月が挙げられます。
これは長期休暇があることが理由かと思います。
8月は夏休みやお盆がありますし、12月は年末年始や冬休みがあり、そういったおやすみはみなさんお出かけや帰省などがありますから、この時期で引っ越しをしようとする人は少ないわけですね。
逆を言えばこの時期は修繕チャンスとも言えます。
賃貸需要がなるべく低い時にさっさと修繕を終わらせておくのが賢い大家さんのやり方です。
また、こういった賃貸需要が低くなる時期は、入居検討者から家賃交渉をされることもあります。
閑散期だとわかっているからこそ、家賃を下げてくれないかという交渉が入るわけですね。
こういった交渉が入った時に、すぐに答えられるかどうか、ということも重要です。
入居付けをしてくれている担当者の方から電話がかかってきてその場で決めなくてはいけない、ということが多々あるのです。
これにすぐ答えられるように、家賃はどこまで下げられるのか、どこまで下げてもキャッシュフローに支障が生じないのか、ということを普段から計算しておく必要があります。
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