中古アパートを購入する時の注意点をまとめてみた

不動産投資で中古アパートを購入するときにどのようなことに注意すれば良いのか？

普段中古アパートを購入するときにどのようなポイントを見ているかについてまとめてみました。

実質利回りを計算する

まず大切なことですが表面利回りに騙されないということが一番です。

物件を選定する時に表面利回りを見てある程度精査するとは思うのですが、結局のところ表面利回りは一つのポイントに過ぎません。

ランニングコストが高くつく中古アパートもありますので実質利回りを計算することも大切です。

物件を購入してからどのようなリフォームを入れて賃貸に出すのかということを踏まえて利回りを計算してみましょう。

例えば積雪が多いような地域だったりすると思わぬランニングコストが掛かったりすることもあります。

急に出費が出た時にそれに対応することができる程度には手元にキャッシュがあることも大切です。

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現地をちゃんと見にいく

中には物件を見に行かないで購入を決めてしまう人もいるようですが物件は必ず現地に見に行った方が良いです。

最近は新型コロナウイルスの影響もあって現地に見に行きづらいような風潮もありますが、やはり現地に行ったからこそ分かることというのがたくさんあります。

私も最近は、Googleマップを利用して物件の周辺をオンラインで散策したりしていますが、購入を検討するレベルの物件に関してはやはり現地にしっかりと赴いた方が良いと思っています。

スーパーやコンビニといった周辺施設はもちろん不動産情報には書かれていますが悪い情報は書かれていません。

近くに嫌悪施設と呼ばれる施設がある場合もありますのでそのエリアを実際に歩いてみたからこそ分かることというのがあるのです。

またエリア自体の雰囲気というのもあります。

夜に歩いてみたら意外と街灯が少なくて暗く、女性向きではない物件だったということもあるでしょう。

日本の中でもエリアによって治安の違いがかなりありますからね。

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レントロールをしっかり確認する

どんな入居者がいつから入居しているのか、空き部屋の退去はいつだったのか、などの情報を知ることができるレントロール。購入を検討する物件なのであれば、不動産業者にお願いして見せてもらうようにしましょう。

レントロールから読み取れる情報はたくさんあります。

以前、築古の物件なのに入居当初から企業が複数部屋をまとめて借りていて、実は物件を売却しようとしている会社の系列会社、ということがありました。結局この物件は購入していないので、実際のところがどうかはわからないのですが、物件を購入した途端にその複数の部屋が退去してしまうのではないか、という懸念がありました。

実際そういった売却の仕方というのはあるもので、親戚や知り合いなどに契約をしてもらって、あたかも空室率が低いように見せて売却、その後すぐに退去する、ということもあるんですね。

そういう場合は、契約は形上のもので、実際には人が住んでいないということもあります。おそらく家賃も回収していないのでしょう。

中古アパートの購入をする時は、お部屋に本当に人が住んでいるか、カーテンやガスメーター、チラシの入り具合などで確認する投資家もいます。

レントロールを見て疑問に思うようなことがあれば不動産業者にも確認し、リスクを感じるような物件は購入しないようにしましょう。

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