中古区分マンションを購入する時に、どれくらいのお金を用意しておけば良いのか？
不動産の規模やローンの組み方、頭金として入れる金額によっても変わってきますが、大体目安としては、購入したい不動産の価格の1割〜2割程度が目安となります。
どういった費用がかかってくるのか、その内訳やシミュレーションの仕方について、ご紹介したいと思います。
実は最近中古区分マンションを購入しようと奔走しています笑
複数の物件を内見させて頂きまして、その中で不動産業者の方にアドバイス頂いたお話も書いていきたいと思います。
私が探している区分は東京都内で築20年〜25年程度の区分マンション。
金額は2500万円前後で探しています。
この金額を軸に、お話ししていきたいと思います。
不動産を購入する時にかかる諸費用
まず不動産を購入する時にどんな費用がかかるのか、説明していきます。
不動産の購入は一回の手続きで済むものではなくて、大きく分けると契約と決裁・引き渡しの2回に分かれています。
まず買付申し込みをする時点では「この物件を購入する意思があります」というのを買主が売主に伝えるようなイメージです。
そして、その後大体約2週間〜1ヶ月に決済・引き渡しといって、実際に大きなお金が動き、不動産を引き渡してもらうことになります。
売買契約時にかかるお金
不動産契約時にかかる諸費用としては、以下のようなものがあります。
- 印紙税…契約書を作成する時に、その契約書に印紙税がかかります
- 手付金…この物件を購入しますよ、という意思表示をするために、先に買主が売主に支払うお金です。
印紙税は売買価格が1000万円〜5000万円であれば2万円です。
手付金は売主さんとの相談になるのですが、
購入価格の5%〜10%が相場になります。
物件価格が2500万円であれば、125万円〜250万円ですね。
ただ、手付金は交渉次第でもあります。
もしあまり現金が用意できない、ということであれば、それを伝えて交渉してみるのも良いでしょう。
どうしても手付金は契約時に渡さなくてはいけないものなので、現金があまり用意できないという場合はまず仲介業者の担当さんに相談してみましょう。
印紙税と手付金に関してはローンを組むとしても、最初に現金で用意しなくてはいけないお金になります。
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引き渡し時にかかる費用
引き渡しの時にかかるお金としては以下のようなものがあります。
- 仲介手数料…仲介をしてくれた不動産業者に支払います
- 頭金…物件の購入価格のうち、ローンをいくら分組むかによって変わってきます。頭金を多くすれば借入金が少なくなり、月々の返済額なども少なくなりますし、ローンの期間が短くなることによって、結果総支払額も少なくなります。
- 司法書士への報酬…不動産の所有権を売主から買主へ移し、「この不動産はこの人の持ち物です！」というのを主張するために登記という手続きが必要になります。これを司法書士さんに行ってもらうための費用です。
- 固定資産税・都市計画税…1月1日の時点で不動産を所有している人に1年分の税金がかかります。すでに売主が支払っているので、引き渡し日から起算して日割りで支払いをします。
- 登録免許税…所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記にかかる税金です。
その他、
- 住宅ローンの事務手数料、保証料、印紙税
- 火災保険料、自身保険料
などがかかってきます。
仲介手数料は、
400万円を超える物件の場合は、
（売買価格×3%+6万円）×1.1
という金額がかかります。
2500万円の物件は89.1万円で、仲介手数料は課税対象になりますので消費税をかけて、約98万円です。
頭金はいくらにするかは自己判断ですが、物件価格の1割〜2割程度を入れる方が多いです。
司法書士報酬が大体15万円〜20万円程度。
大きな金額がかかってくるのはこのあたりですね。
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ローンで組めるもの、組めないもの
手元にあまり現金がない、という場合は、
上記に挙げたものを全て用意する、というのは難しいですよね。
ですがそういう場合でも、不動産を購入する方法はあります。
それがフルローンやオーバーローンと呼ばれるものです。
フルローンは、頭金をゼロにして、物件価格まるまるをローンで組む、というものです。
オーバーローンは物件価格に加えて、諸費用も含めてローンを組む、という方法です。
ですが、最初の契約時に必要な手付金と印紙税は先に現金で用意しなくてはいけません。
手付金は「この物件を購入することの証拠として、現金を渡す」というものですので、
これがないとどうしても売主はリスクを負って売買を行うことになるのです。
ただ、中には交渉によって手付金ゼロにできる物件もありますので、交渉次第ですね。
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