不動産の売買というのはよっぽど慣れた不動産投資家でない限りはほとんどの人が初めてだとか、あまり慣れていないものだと思います。
大きいお金が動くこともよくある不動産売買ですが、今回は不動産を売却する時にどのような流れで入金されるのかということについて掘り下げていきたいと思います。
不動産売却の流れ
まず不動産売却をするときにどのような流れなのかということをおさらいしておきましょう。
- 売却する不動産の査定
- 不動産業者との媒介契約を締結
- 物件の内覧に対応する
- 売却価格の交渉・決定
- 売買契約、重要事項の説明
- 引き渡し
大まかに流れを見てみると以上のような流れで不動産を売却することになります。
この中でお金の動きがあるのは
⑤売買契約、重要事項の説明
⑥引き渡し
です。
売買契約をする時に手付金を支払ってもらい、引き渡しをする時に残りのお金を支払ってもらうというような形になります。
売却時の入金は2回
手付金と実際の引き渡しの時に入金される残金の間は1ヶ月半から2ヶ月ほど開くことがあり、その間に中間金が入金されるパターンもありますが
ほとんどの場合は不動産を売却する時は2回に分けて入金が行われると考えてよいでしょう。
手付金
手付金は売却価格の1割から2割が相場となっています。
売買契約においてこの手付金は後々トラブルがあった際にトラブル対処するために使うお金になるので重要な意味のあるお金となります。
入金があったからといってそこから支出を出すようなことはせずにしっかりと売却手続きが完了するまで保管しておくのがおすすめです。
決済
実際に引き渡し日となる日に残りの金額が入金されることになりますが、
買主側が住宅ローンの申請をしている、ということが多くその申請がしっかり降りるまで待たなくてはいけないため引き渡しまでには時間がかかることが多いんですね。
ローン返済は引き渡し日までに
売却する不動産の残債や未払金がある場合は、引き渡し日までにそれを返済しなくてはいけません。
住宅ローンの残債などが残っていると抵当権を抹消することができないんですね。
そのため引き渡し後も前オーナーの担保ということになってしまいます。
またマンションなどを売却する場合は管理費や維持費などを日割りで清算し引渡し日の売却代金と清算することが多いです。
売却代金がしっかりと入金された場合でもそれをそのまま自由に使うことができるというわけではないので注意が必要です。
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契約キャンセルがあった場合
話が途中まで進んでいって契約のキャンセルが起こってしまった場合はどうなるのかというと、
契約後、つまり手付金が既に入金されている状態なのであればこの手付金を使ってキャンセルの対応をしていきます。
もし買主側の故意過失による契約キャンセルの場合は
手付金を売主に渡すことによって契約を破棄するという流れになります。
逆に売主側の故意過失による契約キャンセルの場合は既に入金されている手付金を含めて手付金を倍にして買主側に支払わなくてはいけなくなります。
差し引きすると手付金分、売主側がマイナスということですね。
また契約事項に反する内容を行ったため契約違反として契約はキャンセルされる場合は手付金とは別に違約金を支払わなくてはいけないケースもあります。
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売却代金の入金方法
売却代金の入金は
- 現金
- 預金小切手
- 銀行振り込み
などで行われます。
現金の場合は不動産仲介業者の事務所で取引が行われることもありますが、
基本的にはトラブルに巻き込まれるのを避けるためにも銀行振り込みが一般的です。
仲介手数料の入金も2回
ちなみに不動産仲介手数料の入金も2回に分かれていることが多いです。
売却金額の入金と同じように契約時と引き渡し時の2回ですね。
金額は契約を結ぶ時に仲介手数料の50%、引き渡しの時に残りの50%を入金するような形です。
不動産の仲介手数料は法律で上限が定められていますので、簡単に手数料を試算することができます。
法定で定められている仲介手数料の上限は以下のようになっています。
| 売却価格 | 法定上限仲介手数料 |
| 200万円以下 | 売却額×5％ |
| 200〜400万円 | 売却額×4％＋2万円 |
| 400万円を超える場合 | 売却額×3％＋6万円 |
売却する場合もそれなりにお金がかかる
不動産を売却する時の入金の流れについてお話ししてみましたが
不動産を売却するにあたっても諸々費用がかかってくるものです。
手付金は後でトラブルに対応するために手をつけない方がいいですし、
売却が成立して購入した時よりも物件が高く売れた場合は譲渡所得税を払わなくてはいけませんので確定申告をしっかりとしなくてはいけません。
また売買契約が途中でキャンセルされた場合でも、契約時に不動産仲介業者に払った仲介手数料の半金は戻ってきません。
固定資産税や都市計画税の清算などもあります。
不動産を売却するのにも色々な費用がかかってくるので、必ずしも売却金がそのまま自分の自由になるお金になるわけではないんですね。
そういったところもきちんと理解した上で売却契約を進めていくようにしましょう。
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