抵当権がついている担保物件を売却したい、ということもあると思います。
抵当権がついている不動産を売却することはできるのでしょうか？
抵当権とは
まずは抵当権がどういうものなのか、ということを理解しておきましょう。
抵当権とは担保になっている物件や土地などの不動産に付いているものです。
不動産を購入する時に高額な資金が必要になりますが、多くの場合はそれをいっぺんに用意することはできないので
銀行などの金融機関で住宅ローンを組んで、お金を貸してもらい購入する、というパターンが多くなります。
ただ銀行などの金融機関にとって、多額のお金を貸すというのは大きなリスクになります。
もし貸したお金が返ってこなかった時のために、担保として不動産に抵当権をつける、ということですね。
債務者がローンの返済を滞らせてしまったり、返済を拒否した場合に、債権者である銀行や金融機関は抵当権の付いている不動産を競売にかけることができます。
銀行や金融機関が貸したお金が返ってこない場合に債務者の不動産を売却して残債を回収することができるようになっている、ということです。
この債権者が抵当権の付いた不動産を競売にかけることを抵当権の実行、と言います。
不動産に抵当権が付いているかどうかは法務局に行って登記簿謄本を有料で発行してもらうことで確認することができます。
担保物権は売却できる？
ではそういった担保に入っている物件を債務者の判断で売却することはできるのでしょうか？
結論から言うと、抵当権の付いている不動産も売却をすることができます。
抵当権の付いている物件を売却する場合は、先に債務者の方で買主を探さなくてはいけなく
さらにその上で銀行や金融機関などの債権者の許可が必要になってきます。
しかしこれらの条件を満たすことができれば、担保に入っている不動産も売却することができるんですね。
担保物件を売却する条件
では担保に入っている物件を売却する条件を詳細に見て行きましょう。
流れとしては
- 買主を探す
- 金融機関で許可をもらう
- 担保物件を売却し、残債を支払う
という流れになります。
買主を探す
抵当権が付いている物件を売却するには
抵当権者（銀行などの金融機関）の承諾が必要になってきますが、その承諾をもらう前に買主を探さなければいけません。
先に許可をとるということはできないのです。
なぜなら、「抵当権のついた物件を売却してもいいよ」という許可を先に銀行などの金融機関が出してしまったら
「抵当権のついた物件を格安で売られてしまう可能性」があるからです。
基本的に担保に入っている不動産を売却する場合というのは住宅ローンが返済できなかった場合です。
お金が返せないから物件を売却して資金を得るのに、物件を売却しても残債を残してしまうような価格で売却してしまったら意味がありません。
なので買主を先に見つけて、「この値段で買ってもらえます」という証明をしないと
銀行などの金融機関は債務者が担保物件を売却することを許可することができないのです。
金融機関に許可をもらう
買主に買付申込書というものを書いてもらい
「この物件がこの価格でこの人に売れます」という証明を作ります。
買付申込書はインターネットでもダウンロードできるようになっています。
購入予定者である買主にその買付申込書を買いてもらい、それを持って銀行などの金融機関に行き、許可をもらいます。
基本的に残債を返済することができれば金融機関は問題ありませんから
残債を返済できる程度の価格で売却できるのであれば金融機関は許可してくれるでしょう。
売却益は返済に当てなくてはいけない
原則として担保に入っている不動産を売却した時に得られる売却益に関しては、住宅ローンの返済に当てなくてはいけません。
そもそもその約束がないと銀行などの金融機関から担保に入っている不動産を売却する許可は下りないと考えた方が良いです。
残債を全て返済した上で売却益が残るのであればもちろんその使い道は自分の好きなようにして良いですが
基本的には売却益は住宅ローンの返済に当てるものとして考えましょう。
関連記事：不動産を売却する時、お金はいつ入金される？具体的な流れを解説
仲介業者を介して売却がおすすめな理由
物件を売却する場合は
- 買い取り
- 仲介
の二つのパターンがあると思います。
すぐに現金が欲しい場合は買い取りを選んでしまいがちですが、
仲介に比べると買取業者の買い取り価格というのは低くなってしまいがちです。
というのも、仲介の場合はすでに買主が確定している状態ですから業者にリスクはあまりありませんが
買取業者の場合は不動産を買い取るだけなので、その後買主が見つかるかどうか、というところが不透明なまま物件を買い取ることになります。
その分リスクが大きいため、買取価格も低めに設定されがちなのです。
関連記事：不動産の売主と直接交渉をして物件を購入することはできるの？
担保に入っている不動産を売却する場合は、なるべく余裕を持って不動産を売却できるように、計画をたてて売却しましょう。