和室のあるアパートを経営されているオーナーの場合、畳の原状回復について頭を悩ませる方も多いと思います。
原状回復において畳の修繕をする場合、どのようなやり方があり、どれくらいの費用がかかって、借主と貸主、どちらの負担になるのか。
詳しく解説していきたいと思います。
畳のリフォーム、やり方と費用相場
畳のリフォームですが畳の状態に合わせていくつかやり方があります。
それぞれのやり方と費用相場、どれくらいの期間を目安として行えばいいのかなどについて解説したいと思います。
裏返し
一番簡単な方法が裏返しと呼ばれる方法です。
畳には表裏の概念がありませんので両方使用することができます。
そのため現在使っている畳をひっくり返して裏面を表に入れ替えるという方法で簡単に見栄えを良くすることができます。
大体、畳を張り替えてから2年から3年後くらいに実施すると良い方法です。
こちらは最も安く行うことができる方法です。
畳を裏返すだけで良いのであれば業者に頼む必要はないのではないかと考える方もいらっしゃると思いますが、畳をそのままうら返すのではなく畳縁の張替えを行います。
裏返しは1度しか行うことができません。
また裏返しを先送りにしてしまうと畳裏も劣化してしまい裏返しができなくなることもあります。
畳の裏返しの費用相場は1畳あたり3,500円から6,000円程度です。
表替え
裏返しを一度行ったことがある畳や、畳裏が傷んでしまっていて裏返しを行うことができないような畳の場合は表替えと言うリフォームを行います。
こちらの表替えは畳の表面を取り替える修理方法となります。
畳は藁を細かく縫い上げて作られている畳床を芯として、イ草で織り上げられた畳表によって包まれるような形で作られています。
このイ草の部分だけを取り替えるリフォームが表替えです。畳の中心部分となる畳床は再利用するような形ですね。
畳を全て新調するよりは安く済みます。
費用相場の目安としては1畳あたり4,000円から9,000円ほど。
畳表にはいくつか種類がありますのでどのような畳表を選ぶかによって費用がかなり変わってきます。
裏返しをした畳が傷んできた時に表替えを行うのが目安になりますので新しい畳を買ってから4〜5年程度と考えるとよいでしょう。
新畳
畳を丸ごと交換する方法が新畳です。
10年以上使い続けた畳に関しては柔らかくなってぶかぶかしたり滑りやすくなったりしてしまいます。
この場合は裏返し表替えなどでは改善されないので新しい畳に新調することになります。
新しい畳に変える場合は古い畳の処分費用が発生することもありますので見積もりをしっかりと確認しておきましょう。
新畳の費用相場としては、1畳あたり7500円から2万円程度。
こちらもどのような畳を選ぶかによってかなり値段が変わってきます。
どこが吸水性に優れているものや、逆にプラスチックなどを使っていて安いものもあります。
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原状回復の考え方
ではここで原状回復においてかかってくる費用について、貸主と借主どちらが負担するのかという線引きを改めておさらいしてみたいと思います。
国土交通省が提示している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では以下のようなことが定義されています。
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
良識の範囲内でお部屋を使っていた中で生じてしまう損耗に関しては借主である入居者が負担する必要はないという風に書かれています。
逆に入居者の故意過失によって損耗してしまった部分に関しては入居者負担で原状回復をするというのが一般的な考え方です。
畳に関する部分でいくつか例を挙げると以下のようになります。
- 日が当たるお部屋に置いてあった紙が日に焼けてしまって色が変わった…通常損耗と考えられるため貸主であるオーナーの負担
- 畳に飲み物をこぼし、それを放置したためシミができてしまった…飲み物こぼしたことは通常の使用と考えられますが、それを放置したことによってできてしまったシミは入居者の過失によるものなので入居者負担
- 部屋の換気を怠ったために畳に広がってしまったカビ…お部屋の定期的な換気は「通常の住まい方、通常の掃除」に含まれると考えられます。そのため換気を怠ったというのは入居者の過失になるため入居者負担
- 目立つ破損や損耗は見られないが、次の入居者を確保のために行う畳の裏返しや表替え…オーナーである貸主の負担
上記に挙げたように、「通常の住まい方、通常の掃除」の範囲外と考えられるものは善管注意義務違反と言って「入居者の過失」と見なすことができます。
定期的な掃除や換気などを怠ったことによる破損や損耗に関しては入居者に原状回復費用を請求することができます。
ただし全額を請求することができるわけではなくあくまで入居者に過失があった範囲のみしか請求はすることはできませんので注意が必要です。