今回は変形地に建つアパートやマンションで不動産投資をする時に考えたいことを解説していきたいと思います。
基本的には長方形であるどっちが使い勝手が良いですが変形時には変形地の良さというものがあります。
不動産投資初心者の場合は変形地というのはかなり難易度が高いとは思いますが、変形地の不動産を見るときはどんなポイントに着目すれば良いのでしょうか。
変形地にも色々
そもそも変形地でも色々な土地の形があります。
例えば公道と接しているところが小さく奥の方に土地が広がっている旗竿地。
さらに三角形の土地である三角地や台形の形をした台形地。
水平方向ではなく、垂直方向に変形が見られる傾斜地や段差地などもあります。
まずは図面をしっかり見てどのような土地の形をしているのかという事は把握しておくようにしましょう。
変形地は安く買えるが売る時も安くなる
変形地は整形されている土地に比べて建物を建てる際に制約が多いというのもあり、同一エリア上の他の土地に比べると価格が安いことが多いです。
そのため土地も変形地に立っている建物も相場よりも安く買える、というのが最大のメリットだと思います。
とはいえ多少角が欠けていたり台形は平行四辺形といった四角形の土地であれば、建物を建てるのにさほど大きな支障はないので、お得な物件である場合も多いです。
しかし安く手に入るということは結局不動産を売却する時も安くしか売却することができないということでもあります。
不動産投資をする時は、購入する時に必ず売却する時の事も考えなくてはいけません。
本当にその条件で不動産を購入して後に売却することができるのかということを考えておかないと、買うだけ買って不動産を売却したい時に売却できないという状態になってしまいます。
出来れば何年所有して売却するのか、というところまで決めておきたいところです。
私はよく10年所有して10年後にいくらで売却することができるかということを考えています。
このように所有する期間まで想定していれば、10年所有して価値がどれだけ落ちるのかということも考えられるわけです。
その間に修繕費がどれくらいかかるかということも考えられますね。
安く買うことができる変形地が本当に自分にとって良い選択であるのかということを検討しましょう。
変形地は税金も安い
変形地は税務上の評価額も低くなるので固定資産税などかかってくる税金も安くなります。
先ほどお話しした購入価格や売却価格とは違い、固定資産税などはランニングコストとしてか買ってくるものですので、その部分が安くなるのはメリットしかないと思います。
中古の物件であれば固定資産税額などは調べればわかりますので物件を購入する際にあらかじめ調べておくというのも良いでしょう。
特に不動産投資初心者の場合は毎月のキャッシュフローを入念に計算しておくことが大切です。
関連記事：不動産投資で考えるべきキャッシュフロー、何を計算すればいい？
新築はおすすめできない
変形地の土地を購入して不動産を新築で建てるというのはあまりおすすめできません。
土地の形にもよりますが特別に設計をして建物を土地の形状に合わせるような形になりますのでほとんどの場合建築コストが高くなります。
また旗竿地などの特殊な土地の場合はそもそも機材を搬入するのにスペースが限られているため余計に建築コストがかかる可能性が高いです。
建物が複雑な形状になればなるほど外壁や屋根などの面積も広くなるため、建築にかかる費用も高くなりますし、その後修繕をして行く際もプラスの料金がかかってくる可能性があります。
間取りの見方
変形地で中古と不動産を購入する場合は、内見の時に間取りをしっかりと確認するようにしましょう。
間取りを確認する時に一番大切な視点は自分がもしそのお部屋に住むことになったらどう思うかということを考えることです。
どの場所にベッドを置くのか？
自分が持っている家具をどこに配置して生活するかということを想像してみましょう。
もちろん厳密には難しいとは思いますがそういった想像を少しでもすることによって入居者の不満を想定することができます。
せっかく不動産を購入しても入居付けができなければ投資としては失敗です。
入居者が実際住むときのことを考えてみて住みづらいだろうなと感じるような物件は入居付けが難しくなるでしょう。
そういったデメリットを踏まえても入居づけができるような人気があるエリアなのであれば問題はないと思いますが、レントロールなども確認して本当にお部屋を見ることができるのかということをリアルに考えてみることが大切です。
特に三角地などの土地に建っている建物の場合、お部屋の中にも明確になっている角があって、どのスペースにもベッドを置くことができないということもあります。
家具を置いていない状態で物件を見ると広く感じるものですから、実際に家具を置くことを想像して物件を見ることは大切ですね。
関連記事：レントロールとは？不動産購入のときにチェックするポイント