地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分にも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は不動産投資の損切りについてです。
私もいくつも不動産を所有していますので、ちゃんと稼いでくれる物件もあれば、マイナスばかりかさむ物件もあります。
あまりにもマイナスがかさむ物件に関しては、早めに損切りの決断をしたいところですが、
どうしても不動産となると簡単に売買できるものではないですし、売りたい価格で売れるかも分かりませんのでなかなか決断できない、というのが実際のところだと思います。
今回は私の個人的な意見ではありますが、物件を手放したくなるタイミング＝損切りタイミングと考えて、お話ししてみたいと思います。
入居者が退去したタイミング
特に区分や戸建てなんかはこの傾向が強いかなと思いますが、入居者が退去したタイミングで修繕をしっかりやって、収益物件としてだけでなく、住居しても売れるようにしてしまう、という考え方です。
エンドユーザーに売ることで高く売れる場合があり、特にファミリータイプの区分はそういった傾向が強いですね。
オーナーチェンジで購入して、退去したタイミングでしっかり修繕し、住居として売却します。
ただ、地方の収益物件は収益物件として売った方が、土地の値段が低いから高く売れる可能性もあります。
こればかりは地域の需要にもよりますね。
少し前に地方のファミリータイプの区分で退去が出たので、現地に行って、どれくらい修繕をするか、というのを見てきた物件がありました。
入居率が落ちてきたタイミング
入居率が6割〜7割くらいになってしまってきていて、今後もなかなか明るい未来が見えないなぁ、という物件は売却を考えます。
まだ6〜7割くらいの入居率の物件であれば、大幅に値下げをしないと売れない、ということもないでしょう。
中には広告料をある程度積んで、入居率を上げる、できれば満室にしてから売り抜ける、というやり方をする方もいらっしゃいます。
広告料を積んで入居を決めたとしても、それが情報として何かに載るわけではありません。レントロールにも載らないので、そういったやり方でなるべく高く売れるように頑張るオーナーもいるのです。
関連記事：不動産投資をする時に知っておきたい広告料の仕組み！相場はいくら？
大きな修繕が発生しそうな時
特に規模の大きいアパートなどでは、大きな修繕が発生しそうだな、と思うところで売却しています。
たとえば私が所有していたアパートは学生物件の比較的規模の大きいものがあったのですが、お部屋の水回りで赤錆が出ていて、どうやら給水管に問題がありました。
もともとは近くの大学の生協が学生さんに物件を紹介してくださっていたので定期的に入居が決まっていたのですが、そういった問題があると親御さんが怒ってしまったりしてトラブルが起きやすくなるので、大学生協が紹介してくれなくなったんですよね。
どうにか給水管を修繕できないかなと思って業者さんにも聞いてみてもらっていたのですが、どうやら築年数もそれなりに経っていたので、給水管を修繕するとなると、公共の水道が通っているところからアパートまで、自費で水道管を引っ張らなくてはいけなくなる、という話でした。
もちろんとんでもなく大掛かりな工事になるため、数百万ではきかない内容だと思います。
しかも公共の水道から引っ張ってくるといっても、どこまで水道がきているのかも分からないので、これまた気が遠くなるような値段になりそうです。
ということで、結構な収益を毎月生み出してくれていた物件ではあったのですが、明るい未来が見えなくなったために売却した物件でした。
このように、大きな修繕が必要になりそうなタイミングで損切りするというのもありだと思います。
どうしてもアパートや一棟ものマンションなどは屋根や外壁、水回りなどで大規模修繕が発生することが多く、大規模修繕での支出額が凄まじい金額になりがちです。
そういったリスクを購入する段階から考えておきたいですね。
修繕履歴などを見て、どれくらいで大規模修繕が発生しそうか、ということもある程度目星をつけておくと良いと思います。
私は大体10年程度所有したら売却できそうかな、と思った物件を購入することが多いです。
築20年あたりで購入して、築30年あたりで売却、というイメージが一番理想ですね。
関連記事：収益物件を購入する時の築年数の考え方
滞納しがちな入居者がいる
これは今まさに困っていることなのですが、
家賃の滞納が続き、連絡が取れず、警察立ち会いのもとお部屋に入らせていただいたところ、お部屋がゴミ屋敷になっていた、ということがありました。
しかも、2件立て続けに…笑
今裁判の準備をしているところですが、こういったことが発覚する前に、滞納が目立つような人がいたらさっさと売ってしまった方が良いかもしれません。
裁判費用もかなりかかりますし、多分滞納された家賃も、原状回復のための費用も回収することができません。
関連記事：家賃滞納からのゴミ屋敷が2件、訴訟の準備をしています
私個人の意見ではありますが、損切りするタイミングについて考えてみました。
大きなお金が動くのでなかなか決断するのも難しいですが、何か参考になりましたら幸いです。