不動産投資をしていると何かと税金が結構かかってくるタイミングがありますが、
その中でも注意したいタイミングの一つが不動産売却時。
物件を購入した時よりも高く売れそうで嬉しいな〜〜！やったー！
なんて思っていて、いざ売却が済んだらその後にたんまりと税金の支払いがやってくる、なんてことがあります笑
今回は不動産売却時にかかってくる税金についてまとめてみたいと思います。
かかる税金とそのタイミング
不動産売却時にかかる主な税金とその支払いタイミングは、
- 印紙税（売買契約時）
- 譲渡所得税（確定申告時）
- 住民税（6月以降）
です。
主に3つの税金がかかる、とまずは覚えておいてください。
それぞれかかってくるタイミングが違うというのと、
思っていたよりも高額になるものがあったりするので注意が必要です。
次の章から一つ一つ解説していきます。
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印紙税
不動産売買をする時は不動産売買契約書を作成しますね。
基本的に売主と買主で1通ずつ売買契約書を所有するため、それぞれが印紙代を負担して作成すると思います。（1通のみ作成して、もう1通は控えとして作成する場合は印紙税の負担は半額となります。）
不動産を購入した時も印紙税がかかっていると思いますが、それと同じく、売却する時もまた売買契約書を作るのに印紙税がかかります。
契約書印紙税額一覧は以下の通りです。
| 契約書記載金額 | 印紙代 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 480,000円 |
| 記載金額のないもの | 200円 |
数億単位の物件のやりとりになっても数万円程度ですので、印紙代に関してはびっくりするほどかかる、ということはあまりありませんね。
これは売買契約を交わす段階で必要なお金になりますので、一番最初に必要になってくるお金です。
譲渡所得にかかる所得税と住民税
譲渡所得税は不動産売却時に利益が出た場合に課税される税金です。
つまり、不動産を購入した時の金額よりも高い金額で不動産を売却することができた場合のみにかかってくる税金です。
不動産を買った時よりも売った時の値段の方が高ければ、その差額は利益となりますよね。
その利益のことを譲渡所得と言います。
【売却価格】ー【取得価格】ー【譲渡費用】=【譲渡所得】
譲渡費用とは仲介手数料や印紙代など、不動産を売却する時にかかった費用のことを指します。経費的な扱いですね。
要は、不動産を譲渡することのよって得られた所得が譲渡所得です。
譲渡所得には固定資産税と都市計画税の精算金も含まれます。
固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に対してその年分の税金が課せられるので、
一年の途中で売買が行われる場合は、売却後の期間に相当する文を買主から売主に支払うのが一般的で、
その金額も譲渡所得の計算に入れる、ということですね。
この譲渡所得にかかる税額は所有年数で税率が変わるようになっています。
【短期譲渡所得】所有期間が5年以下の場合
39.63%（所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%）
【長期譲渡所得】所有期間が5年超の場合
20.315%（所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%）
不動産は5年より長く所有していた方がかかってくる税金は少なく済むわけですね。
ですが、所有期間は売却した年の1月1日現在で決まります。
所有した日から数えて5年を超えていれば良い、というわけではなく、1月1日時点での計算になりますので注意してください。
例えばある年の4月1日に買った家を、5年後の5月1日に売っても、売った年の1月1日時点では所有期間が5年未満になるので、短期譲渡所得となります。
例えば譲渡所得（物件を売却することで得られた利益）が400万円だった場合、
短期譲渡所得では400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）
長期譲渡所得だと400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円）
という金額になりますので、かなり違いが出てくることがわかります。
関連記事：長期譲渡所得とは？不動産売却時に知っておきたい節税知識
今回は投資用物件の話で解説をしていますが、
居住用物件、つまりマイホームの場合は特例や控除などがありますので、かかってくる税金を軽減することができる可能性があります。
ただ投資用の場合はそういったものがなく、せっかく売却時に高く売れてもかなりの割合が税金で支払わなくてはいけないものになるので、注意が必要ですね。
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