不動産経営をする際には色々な税金がかかってくることがご存知でしょう。
収入のメインは家賃収入、とわかりやすいですが、支出に関しては色々な項目があり、
特に税金面に関しては複雑なものが多いです。
今回はその中でも、物件を買う時に必要な知識として
不動産取得税に関することを話してみたいと思います。
不動産取得税とは
不動産取得税とは、文字通り、不動産を取得する際にかかってくる税金のことを指します。
不動産を取得したのが個人か法人かに関わらず、
取得した不動産が所在する都道府県が課税する地方税になります。
不動産取得税は固定資産税のように毎年払わなくてはいけない税金ではなく、不動産を取得した時にのみ払う税金になります。
不動産取得税は「不動産の移転」に対して課税される流通税で
- 売買
- 新築
- 増改築
- 贈与
- 交換
といったことがあった場合に課税されます。
不動産を取得後、半年〜1年半くらいで各都道府県から納税通知書が届くので
それを使用し、金融機関で納付します。
不動産取得税の計算の仕方
では肝心の不動産取得税はいくらかかってくるのか？ということなのですが
不動産取得税は以下のように求めます。
（固定資産税評価額＜土地+家屋＞）× 4%（標準税率）
しかし特例があり、平成30年3月31日まで、土地および宅地に関しては標準税率が3%に軽減されます。（宅地以外の家屋は4%）
標準税率は地方税法に定められている税率で、市区町村によって自由に制定することができます。
なので、具体的な数字を求める場合は不動産が所在している市区町村の標準税率を個別に確認するようにしてください。
また、土地が宅地の場合は課税対象金額が半額になります。
土地の登記簿謄本を見れば、その土地が宅地がどうか確認することができます。
不動産取得税を計算する時に気をつけたいのは、固定資産税評価額に対して標準税率をかける、ということ。
固定資産税評価額と売買金額とは異なりますので注意が必要です。
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固定資産税評価額とは
固定資産税評価額というのは三年に一度見直されるもので、
固定資産税や不動産取得税などの計算するための基になる金額です。
平成6年度以降は公示価格の70%の水準になるように設定されています。
不動産取得税を考える時に、この固定資産税評価額ではなく
売買金額で考えてしまう人も多いので、ここは間違えないようにしましょう。
不動産を所有者には毎年春から初夏の間に、役所から固定資産税の納税通知書が送られてきます。
その納税通知書に課税明細書が添付されており、
その課税明細書の「価格」と書かれた欄にある金額が固定資産税評価額となります。
購入を検討している物件の不動産取得税を知りたい場合は、固定資産税評価額を調べなくても
不動産会社の人に「この物件の不動産取得税はいくらかかりますか？」と聞けば教えてくれるでしょう。
不動産取得税が非課税になる場合
ちなみに不動産取得税が非課税になる場合もあります。
- 取得した土地の課税標準額が10万円未満の場合
- 売買や贈与等により取得した家屋の課税標準額が12万円未満の場合
- 建築した家屋の課税標準額が23万円未満の場合(新築・増築・改築)
以上の条件の場合は免税となり、不動産取得税は課税されません。
ただ、以下の条件の場合は固定資産税評価額を合算して計算します。
- 10万円未満の土地を取得してから1年以内にその土地に隣接する土地を取得
- 家屋の取得後1年以内に増改築を行う
合算した上で最初に紹介した条件を満たす場合は免税になりますが
合算して条件よりも固定資産税評価額が上回る場合は不動産取得税が課税されるので注意が必要です。
またさらに
- 相続・遺贈による取得
- 法人の合併による取得
- 国や地方公共団体による取得
- 宗教法人や学校法人、社会福祉法人など公共的な目的に供される不動産の取得
- 共有物分割による取得
- 委託者から受託者に信託財産を移す場合の取得（信託契約時）
- 受託者から委託者に信託財産を移す場合の取得（信託終了時）
以上のような場合は不動産取得税は課税されません。
不動産取得税が軽減される特例
不動産取得税が軽減される特例がいくつかありますので紹介します。
まず、平成30年3月31日までに取得した不動産に関しては
- 標準税率が4%→3%に軽減（土地と宅地用家屋のみ）
- 宅地の評価は、固定資産税評価額の2分の１
と軽減される特例があります。
また、新築・中古物件は
それぞれの要件をクリアしている物件に関しては不動産取得税が軽減されます。
新築の場合
新築の場合の要件はこちら。
| 用途 | 住宅（貸家も可能） |
| 床面積 | 50㎡〜240㎡以下（貸家の場合は40㎡〜） |
| 取得者 | 個人、法人 |
| 控除額 | 1200万円（一般住宅）
1300万円（長期優良住宅）（平成28年3月31日まで） |
以上の条件を満たしていれば
ア 4万5000円
イ 土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍(※)×3％
※1戸あたり200㎡が限度。
こちらのア・イどちらか、多い金額の方が不動産取得税より軽減されます。
中古の場合
中古の場合の要件はこちら。
| 住宅の種類 | 築後20年以内（耐火の場合は25年）、または一定の耐震基準に適合、または昭和57年1月1日以降の新築 |
| 用途 | 自己住宅用のみ |
| 床面積 | 50㎡〜240㎡以下 |
| 取得者 | 個人 |
| 控除額 | 100万円〜1200万円 |
中古物件もこの要件を満たす場合、先ほど紹介したア・イどちらか多い金額の方が軽減されます。
以上不動産取得税について簡単に解説してみましたが、
おわかりのようにかなり複雑な内容となっていますし、内容も時代とともに変わっていっているものになります。
税金関連のことでわからないことは、税理士に相談してみるのが一番でしょう。