不動産投資をする時に都市部で不動産投資をするのか、地方物件に投資をするのかということは最初に悩むところなのではないでしょうか。
今回は実際に地方物件に投資をしてみて感じるメリットとデメリットを紹介していきたいと思います。
地方物件のメリット
少額から不動産投資を始めることができる
地方物件の場合は都心に比べるとやはり物件の値段がかなり安くなります。
中古であれば数十万円から戸建てを購入することができたり、規模の小さいアパートなら数百万円程度で購入できる地域もあります。
不動産投資を始める時に、最初にまとまった金額を用意しなくてはいけないのがネックでなかなか始められないという人もいるでしょう。
そういった人には地方の中古物件はおすすめなのです。
ある程度運用をしたら、売却してさらに一回り大きい物件を購入するというような形で資産を増やしていく不動産投資家が多いです。
利回りが高い
地方物件であれば物件を安く購入することができるので利回りも必然的に高くなります。
どうしても大都市の物件だと地価が高くなってしまうので物件価格も高くなる傾向にあります。
東京都内で不動産投資をしようとすると利回りは数パーセント、なんていうのが当たり前になってくるでしょう。
賃貸需要はあるのでリスク自体も低いのが都市部での不動産投資ですが、それゆえにリターンも低いのです。
それに対して地方の物件であれば表面利回りが20%台あるような物件が中古物件であればたくさんあります。
利回りが高い物件を選べばキャッシュフローが悪化しにくく、リスクを抑えて不動産投資を行うことができるでしょう。
もちろん表面利回りだけではなく実質利回りがいくらくらいなのかということはしっかりと計算しなくてはいけないですが。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
差別化しやすい
地方の物件は元々地主である大家が多い、というのもあって内装にあまりお金をかけていなかったり、ちょっとしたデザインなどを取り入れたりしているようなお洒落な物件が少ないです。
そういった意味で中古物件を少しデザインのあるような形で修繕をして客付けを行うだけで、周辺物件と差別化しやすくなるというメリットがあります。
都心部だと賃貸競争が激しいですし、リフォームの工夫をしている物件も多いですからね。
また地方物件の場合はインターネットに強い大家が少ないという特徴もあります。
不動産のポータルサイトなどでどのような条件があれば物件が検索されやすいのか、などを分析して物件を上位表示させるというのも一つの手でしょう。
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地方物件のデメリット
不動産業者が少ない
ここまで地方物件には大きなメリットがあるというお話をしてきましたが、地方物件に投資をしてみて実際に感じたデメリットとして一番に挙げられるのが不動産業者が都心部に比べて少ないということです。
相性が良い管理会社を見つけることができたらよいのですが、
エリアによっては不動産会社がひとつしかなかったり、リフォームなどの施工業者がひとつしかないというようなところもあります。
そういうエリアだと競合他社が他にいないのでそこに頼むしかないですから、価格が高騰しやすいのです。
また不動産業者も限られてくると、選択肢は少なくなってしまいますよね。
中には管理をお願いしたいのに、いくつもの不動産業者からたらい回しにあってしまう、というようなケースもあります。
特に集合住宅ではなく戸建て物件の場合は、一つの物件に対して入居は一戸になるので、管理会社からするととてもコスパの悪い物件なんですね。
なので集合住宅ではなく戸建て物件の場合は管理は行わない、としている管理業者が出てきているエリアもあります。
不動産業者が実際に儲けているのは物件売買の部分で、管理手数料は3%から5%が相場ですから、あまり大きくは儲けられない分野であると言えます。
そうなってくると管理に関しては、そこまで時間を割くことができないというのが不動産業者の本音でもあるのでしょう。
人口は減少傾向にある
日本全体の人口が減少傾向にあり、どんどん高齢者の人口が増えてきている現状では、都心部に人が集まりやすくなっているため地方物件は空き家が多くなってきてしまっています。
これからさらに人口が減少していくことを考えると地方物件に投資をするのはリスクが高いと言えるかもしれません。
しかしこれから自動運転やドローン技術などが発達し、それらが一般化してくれば高齢者も今よりも住みよい環境づくりができるようになるのではないかと私は考えています。
都心部に出なくても地方で不自由なく高齢者が住むことができる未来がくるかもしれません。
現状だと駅から近い物件、なるべく人口の多い都市部が不動産投資では有利ですが
将来的に自動運転やドローン技術などが普及すれば、移動という概念が大きく変わってくるのではないかと思うので
地方物件への投資もまだまだ希望があるのではないでしょうか。