地方の築古アパートを中心に、区分や戸建てにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
最近不動産業者さんとお話しする中で、「大変な大失敗」の話を聞いたので、今日はその話をしてみたいと思います。
不動産投資は投資の額が大きくなりやすいので、大失敗した時のリスクもまた大きいですよね。
失敗例から学べることもあるのではないかと思います。
自主管理・無理なリフォーム
これは東北エリアの戸建てでの投資の大失敗例です。
もともと2階建てだった戸建てを無理くりリフォームして、元はなかったトイレやお風呂などの水回りも増設し、1階と2階を仕切って、1階をテナント物件として貸し出す、ということをやっていたオーナーさんがいらっしゃったそうです。
そもそもこの時点ですごいなぁと思ってしまいますよね。
水回りの増設となるとかなりの費用がかかったのではないかなと思います。
そしてテナントに入ったのはエステだったらしいんですが、2階が空室になっていて、
その空室のお部屋の水抜きを忘れてしまっていたそうなんですね。
北の方の寒い地域のエリアだと、しばらく水道を使わない時は水抜きをするのが一般的です。
水抜きをしないままでいると水道管の中で水が凍ってしまうんですね。
そして水は氷になると体積が1.1倍になります。つまり膨張してしまうので、水道管が破裂したり、故障したりしてしまうのです。
空室ということはしばらく水道は使わないということになりますから、必ず水抜きはしておかなきゃいけないのですが、
この水抜きをしないままだったせいで階下に漏水してしまい、しかもエステの機械に水がかかって、損害額が数千万円単位になってしまったそうです。
管理会社もつけておらず、自主管理だったために起きてしまったトラブルですよね。
管理会社に空室の管理もお願いできていれば、そういった被害があった時は管理会社の落ち度ということになりますが、これは自主管理なので、当然オーナーの責任になります。
オーナーさん自身は水抜きをした気がすると思っていたそうなんですが、
もしかしたら無理なリフォームをしたせいで、排水がいまいちしっかり機能していなかった、というところが原因かもしれない、という話でした。
結局保険でもまかないきれなかったみたいで、物件自体を売却してお金を少し作ったとのことです。
物件の規模が小さかったとしても、自主管理だとリスクが大きくなる場合がありますね。
管理は管理のプロにお願いした方が楽なんじゃないかなぁと個人的には思っています。
最近は地方だと、戸建ての管理を引き受けてくれない、という管理会社も増えたように思いますが…これは辛いところですよね。
戸建てでは戸数も少ないですから、管理会社にとっては利益があまり出ない、美味しくない物件なのでしょうね。
関連記事：サラリーマン大家に自主管理は無理？管理会社に任せた方がいい？
テナントが火事・自宅を売却
こちらも地方の物件ですが、テナントで中華料理屋さんが入っていた物件のお話です。
中華料理屋さんで火事が起こってしまい、全焼とまではいかなかったものの、ほとんどが燃えてしまったそうで、保険も全額はおりず、多額の損害が出てしまったという話でした。
しかもその中華料理屋さんの隣もまた料理屋さんだったらしく、そこのオーナーさんが
「火事の風評被害でうちにもお客さんが来なくなった」
と言ってきて、多額の損害賠償請求をされた、という話です。
結局これは支払い切ることができず、オーナーさんは自宅を売却したんだとか。
憶測ではありますが。もしかしたら損害賠償請求をした飲食店も、経営的に厳しかったのかもしれませんね。
どちらにせよ、テナント物件というのはなかなかリスクが高いのかな、と思います。
保険もしっかり入っておかないと厳しいなぁと思いますね。
関連記事：地方のテナント投資は難しいらしい
家賃滞納で訴訟を複数件抱えています…
と、ここからは私の話なのですが笑
今現在、訴訟準備をしている案件が5件もあります。
全て家賃滞納で、行方不明になっていたり、連帯保証人からも支払いを拒否されたりしているものです。
弁護士さんにお願いして訴訟を起こして強制退去まで持っていくのに大体かかる費用が1件あたり100万円ほどらしいです。
10年以上不動産投資を続けていますが、家賃滞納で訴訟という流れになったのは初めてですし、1年の間にこんなにトラブルが発生したのも初めてです。
まだ再起不能なレベルの大失敗というわけではないのですが、やはり家賃保証会社は絶対に通してもらった方がいいのかなと思うようになりましたし、不動産投資もなかなかリスクが大きいですね。
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