不動産投資をする時に融資を検討する人が多いと思います。
現金で不動産を購入するということももちろんできますが、融資を受けることによってより規模の大きい不動産を購入することができるので、収益性も高くなります。
例えば同じ利回り10%の不動産だとしても、1000万円の物件であれば年間に100万円しか家賃収入を得ることはできませんが、
1億円の物件を購入することが出来れば年間で一千万円の家賃収入を得ることができます。
融資を得てなるべく不動産投資の規模を大きくするということが収益性を高くするために重要だということが分かると思います。
では不動産投資を個人でする場合と法人化してする場合融資はどのように変わってくるのでしょうか？
今回は不動産投資を法人化して融資を受ける場合に知っておきたいことについて解説していきたいと思います。
個人融資と法人融資、見られるポイントの違い
不動産投資で受ける融資というのは住宅ローンとは大きく異なります。
また個人で融資を受ける場合と法人で融資を受ける場合でも金融機関から見られるポイントというのは変わるものです。
個人で不動産投資をする場合は物件自体の価値が重視されますが、法人で融資を受ける場合はその法人の業績が重視されます。
不動産投資そのものを法人化して資産管理会社とする場合は個人のステータスが重視されることもありますが、法人で事業を行っていてそのうちの一環として不動産投資をする場合は法人の業績や過去の借入状況などを見て融資可能かどうかを判断します。
もちろん個人で融資を受ける場合も物件の価値というのはしっかりとチェックされます。
特に物件の利回りが重視されやすく、家賃収入からきちんとローンを返済していくことができるのかということがチェックされ、ローンを返せなくなった時も物件を売却して回収することができるかどうかということも考えられるため物件の資産価値は同時にチェックされます。
関連記事：不動産の購入を法人でするメリット！個人との違いは？
評価されやすい法人とは
では銀行から評価されやすい法人というのはどのような方針なのでしょうか？
前述したように法人の場合は事業の業績や財務状況などが重点的にチェックされます。
これによって融資可能額が大きく変わってくるのでなるべく財務状況をよくしておくこと、財務状況の見せ方にも気を使っておくことが大切です。
審査の対象となるのは貸借対照表ですが、当座比率や自己資本比率が高いほど融資には有利になります。
また損益計算書においては
- 売上総利益
- 営業利益
- 経常利益
の数字が重要です。
2期連続などで赤字が続いている場合は不利になってしまうことが多く、赤字が続きやすい法人だと判断されてしまいます。
事業としてはやはり黒字体質であることが求められるのです。
これらの財務状況や実績をわかりやすく見せるために、資料作りもきちんとやっていきましょう。
また不動産を長期保有を前提で運営しているということも大切です。
短期で売買を繰り返しているような場合は収益が今後も安定して行くのか、不安要素になってしまいます。
すべての不動産を長期保有する必要はないのですが、長期で運営している物件があるとそれも実績として見てもらえるので有利に働くでしょう。
金融機関の選び方
融資を受ける金融機関の選び方ですが、金融機関によって融資の条件というのは大きく異なります。
融資を受ける前にどの金融機関がどのような特徴を持っているのかということをしっかりと整理しておくことが大切です。
一般的に個人が不動産投資ローンを借りる場合より法人の場合は金利が高くなり借入期間も短くなります。
また法人として直接銀行と交渉する必要もあり、不動産会社が勧める銀行があるかどうかということも確認しておくと良いと思います。
元々お付き合いがある銀行があるのであれば融通が利きやすい場合もありますのでまずは話を聞いてみると良いでしょう。
メガバンクは金融機関の中でも代表的なものになりますが審査基準はかなり厳しくなります。
しかし金利は最も低いので、まずはメガバンクからチャレンジしてみると良いのではないでしょうか。
メガバンクの審査基準を満たせない場合は
- 地方銀行
- 信用金庫
- ノンバンク
といったような選択肢もあります。
最初から法人化した方がいいの？
不動産投資をするのであれば最初から法人化しておいた方が良いというような話をよく耳にしますが、個人がどのような状況で不動産投資を始めるかによって大きく異なります。
例えばもともと不動産投資しかしておらず他にあまり収入がないと言うのであれば法人化した方が良いでしょうし、逆に副業程度で規模が小さいようなのであればわざわざ法人化をしなくても良い可能性が高いです。
法人化をしないと損というのが全ての状況に当てはまるわけではありませんので、まずは小規模から不動産投資を始めていきたいという場合はそこまで法人化を視野に入れなくても良いと思います。
不動産投資事業のみを法人化して資産管理会社とするのであれば結局のところ融資で判断されるのは個人の収入が安定しているかどうかという部分です。