これから不動産投資を始めようという方は、管理会社選びに悩む人も多いでしょう。
今回は不動産管理会社について、手数料はいくらくらいが相場なのか、どのような基準で管理会社を選んだら良いのかということを解説していきたいと思います。
不動産の管理の仕方
所有している物件を賃貸する時にかかってくる手間にはいろいろなものがあります。
- 入居者の募集
- 賃料の集金
- 共有部分の管理
- ごみの管理や騒音など入居者からのクレームが入った時に対応する
- 入居者が生活する上で壊れてしまった設備などに対して対応する
などなど、「不労所得」と言われる不動産投資ですが、実際のところはいろいろやらなくてはいけないことが日々発生するものです。
これらの管理をするのに自主管理という方法もあります。
手数料がかかりませんので支出は抑えられます。
近くに住んでいるだとか、持っているアパートやマンションの一室をご自分の部屋にする、というようなやり方で自主管理をしているオーナーもいますので、非現実的なやり方ではありません。
しかし、サラリーマンの方が副業で不動産投資をする場合や、物件の近くには住めないという場合は、自主管理というやり方はお勧めできません。
その場合その地域の不動産管理会社に管理業務を委託するという形で不動産の管理をしていきます。
一定額の手数料を管理会社に支払うことによって賃貸管理業務を任せます。この方式を管理委託方式と呼んでいます。
管理を委託して不動産投資を行っていくのであれば、不動産管理会社に支払う手数料のこともしっかり考えて収益の計算をしていかなくてはいけません。
関連記事：不動産オーナーの管理会社との付き合い方
管理手数料相場は家賃の5%
不動産管理会社に支払う手数料は、ほとんどの場合、家賃×○%という形になっていることが多いです。
一般的な管理手数料の相場は家賃の5%で、例えば家賃10万円のお部屋を管理してもらうのであれば、5000円の手数料を払うということですね。
お部屋の戸数が増えればそれだけ管理手数料も増えます。
家賃10万円の部屋が10戸ある場合は、月々の管理手数料は5万円ということです。
手数料と別にかかるお金に注意
手数料が5%より安い管理会社や、なんと管理手数料無料と謳っている管理会社もあります。
そういった管理手数料が安い不動産管理会社で注意したいのが、家賃の○パーセント以外にかかってくるお金があるケースです。
システム料や更新事務手数料といった名目で別途料金がかかる場合や、共用部分の清掃や建物の点検なども有料オプションとして別で用意してあるというようなことがあります。
管理手数料のパーセンテージが低いからといって、全体としての手数料が安いとは限りません。
そのため実際に物件を持った時にどれぐらいの金額がかかってきそうか、改めて計算してみるのも良いと思います。
管理手数料として基本的にかかってくる料金の中にどのようなサービスや業務が含まれるのかということを管理会社ごとにしっかり確認しておくということが大切です。
手数料が安ければそれが良いというわけでもありません。
結局のところ管理会社に管理を委託するにあたって一番大切なのは
- 委託した物件の適切な管理業務を行ってもらえるかどうか
- 入居者募集の力があるかどうか
というところです。
手数料がどんなに安くても、空室であれば無駄に手数料がかかってしまうだけです。
入居付けができなければ、無駄なお金を毎月支払い続けなくてはいけません。
関連記事：賃貸管理委託契約とは？損しないためにチェックすべきポイント
物件によって手数料が変動することもある
戸数が少ないマンションやアパートだと手数料率が上がったり、逆に戸数が多い高層マンションの場合、保守管理の手間が掛かって手数料率が高くなるということもあります。
実際私の場合は、戸建ての管理をお願いしたかったのに、新規で戸建ての管理の受付は行っていませんと言われたことがあります。
結局お部屋の数に対して手数料がかかってくるので、一部屋しかない戸建だとどうしても管理会社には手間に対して儲けられるお金が少なくなってしまい、あまり扱いたくない物件となってしまうわけです。
戸建ての賃貸は小規模で始めやすいので投資初心者で手を出す人もいるかもしれませんが、管理会社のことはあらかじめ考えておきたいことですね。
性格的に合う管理会社がいい
売買とは違って管理の場合はずっとお付き合いをする会社になりますので、性格的に合わない管理会社と付き合いをしていかなくてはいけないとなるとかなりストレスになってしまいます。
日常的に連絡を取ることも多いですから、担当者と相性が良いかどうかというのが一番大事だと私は思っています。
性格的に合わないと感じる管理会社なのであれば別の管理会社に変えてしまうというのも一つの手です。
お金を払っているとはいえ、自分ができないことを他人にお願いして行ってもらうのが管理委託というやり方ですから、感謝の気持ちをもってお願いすることができるような人に管理をお願いしましょう。
関連記事：管理会社の態度が悪い時はどうしたらいい？委託先を変えるのも一つの手！