老後のことを考えて投資を…
という方は本当に増えたように思いますが、
不動産投資は大きなお金が動くし、借金をして投資をするというのは不安だ…
という方もまた多いと思います。
お恥ずかしながら私も最初は
不動産投資ってどうやって利益が出るんだ？毎月の家賃収入も物件購入費用と比べると微々たるものだしな…
なんて思っていました笑
今回は不動産投資初心者の方向けに、不動産投資で利益が出るまでの解説をしてみたいと思います。
不動産投資の利益には2種類ある
まず抑えておきたいのが、不動産投資の利益には2種類ある、ということです。
それが
- インカムゲインと呼ばれる毎月の家賃収入
- キャピタルゲインと呼ばれる、物件を売却したときに得られる売却益
です。
不動産投資ではほとんどの場合、借金をして物件を購入します。
そしてその物件を賃貸として貸し出すことで家賃収入を得ますね。
確かにこの時点では借金を毎月入ってくる家賃収入で返していくだけになるので、序盤はほとんどずっと赤字を黒字にするために働くことになります。
家賃収入で借金を完済したあとは晴れて黒字！
そのまま物件を持ち続けて家賃収入が入ってくれば、その家賃出入はまるまる利益となります。（ランニングコストでかかってくるものはありますので、簡単に説明すると、ですが笑）
そしてその後、物件を売却すれば、その売却金額もまた利益となります。
借金をしている期間が長いため
ずっと赤字だ…
という感覚があるかもしれませんが、
実際にはお金を払って不動産という資産を手に入れているので、物件購入の費用もまるまる赤字というわけではありません。
お金を不動産に変えただけです。
借金をして購入をしているので、自分のお金だけでなく借りているお金を使って物件を購入しているので、それを返していく必要はありますが、手元にある不動産も価値のある資産なので、赤字！というわけでもないんですよね。
このあたりの理解はなかなか難しいとは思いますが、むしろ借金をして投資ができるというのは短期間で収益を上げるためには良いことです。
例えば年利が10%の投資だとして、
100万円しか元手がなければ1年経って110万円にしかなりませんが、
1000万円の元手があれば1年で1100万円になります。
最初に用意できるお金によって、収益性が大きく変わるんですね。
借金をして大きなお金を動かすことができる（レバレッジ効果）のが不動産投資の良いところなのです。
関連記事：不動産投資におけるレバレッジとは？規模拡大のために必要な知識
2つの側面から利益を考える
物件を購入する時は、インカムゲインとキャピタルゲイン、2つの側面からなるべく利益が出せるように考えていきます。
インカムゲイン：利回りは高い方がいい
不動産の物件情報には利回りという数字が書かれています。
これは100%を物件価格として、そのうちの何％を1年で回収できるか、ということを表しています。
例えば物件価格が5000万円で、年間の家賃収入が500万円だとしたら利回りは10%ということになります。
利回りが高ければ高いほど、物件購入費用を回収して利益が出るようになるまでが短くなりますので、なるべく利回りの高い物件を探すようにします。
ただここで注意したいのは、物件情報に掲載されている利回りはあくまでも満室想定時の利回りであるということです。
賃貸に出しても、当然空室になることはありますし、戸数の多い物件の場合は、半数以上のお部屋が埋まらないということももちろんあり得ます。
現状のレントロールを確認しつつ、お部屋がちゃんと埋まりそうな物件かどうか、ということもしっかり考えながら利回りを見る必要がありますね。
また、どれくらいの戸数が埋まるか、ということを平均で設定してみて、利回りをシミュレーションし直してみるのも良いと思います。
関連記事：レントロールとは？不動産購入のときにチェックするポイント
キャピタルゲイン：資産価値が落ちない物件を
いざ物件を売却する、となった時に「資産価値があまりにも落ちていて、思った金額では全然売れそうにない」ということがよくあります。
いくら利回りが良い物件でも、資産価値が落ちてしまう物件というのは結局売却した時に利益をあまり出せなくなってしまうので、
利回りだけでなく、売却時のことも考えて不動産を購入する必要があります。
価値が落ちない物件はやはり土地値がそこそこしっかりある物件と、
これから開発予定があるような土地ですかね。
あとは駅近、交通の便が良い、などの条件になってくるかと思います。
関連記事：資産価値が落ちないマンションってどんな特徴がある？
利益が出るまでの期間
不動産投資で利益が出るまでの期間としては、10年〜15年程度を目安にすると良いと思います。
利回りで言うと、10%くらいが平均と考えて良いでしょう。
ただし、物件のタイプによって利回りの相場は全くことなります。
私がよく投資している地方の築古物件だと利回り20%となんていう物件も結構ありますが、
都心での区分マンションだと利回り5%くらいが多いです。
どういう投資の仕方をするかによっても変わってきますので、まずはどれくらいの資金が使えて、どういう投資をしていきたいのか、ということを投資初心者の方は色々な物件情報をみながらイメージできると良いのかなと思います。
関連記事：戸建て・区分・一棟もの、物件投資規模はどうやって選べばいい？