老後の資金が心配だから、なるべく若いうちから老後でもお金を海続けてくれる仕組みを作っておきたい。そのために不動産投資を検討している。
といった方は多いと思います。
最近は本当に若い方が不動産投資をされることが増えていますよね。
不動産投資は大きなリスクを伴う投資ですので、
「失敗したくない」「成功するためにはどのような物件を購入すればいいのか？」など、
不安に思う方もまた多いと思います。
ここで重要なのは「不動産投資において成功する」ということはどういうことなのか、ということを考えることなのではないでしょうか。
何を持って成功というのか、ということをきちんと見据えておいた方がいいように思います。
特に不動産投資は長期的に計画を練らなければいけない投資ですので、最終的にどうなりたいのか、ということを考えることが大切です。
毎月ローンの返済をきちんと行える
ほとんどの場合、不動産投資をする時は金融機関でローンを組んで物件を購入することになるかと思います。
その場合は毎月ローンの返済を行わなくてはいけませんよね。
そのローンの返済を毎月きちんと行なっていくことができる、というのがまずは不動産投資での成功の一歩だと思います。
ローンの返済が滞れば、物件が差し押さえられ、不動産投資を続けていくことができなくなります。
そのため、まずは毎月のローン返済を滞りなくできる程度に家賃収入が得られるということが大切です。
サラリーマンの兼業大家さんの場合は、「家賃収入だけではローンを返済できないので、手出しを自分の給料から出して…」という方もいらっしゃいますが、
これはリスクがかなり高いのであまりお勧めできる方法ではありません。
というのも、家賃収入をどれだけ得られるか、というのは入居率にも左右されますので、家賃収入を思っていたよりも得られなかったということも十分あり得るのです。
自分が思っているほどお部屋が埋まらない。それでローンを返せなくなる。となると不動産投資をやるうまみが全くなくなってしまいます。
ローンの返済は余裕を持って考えるようにしましょう。
途中で予想していなかった大きな修繕が発生してしまうこともありますしね。
私も少し前に所有している複数の物件で修繕が重なって大変でした笑
思ってもみないところで修繕が必要になったりもするので、やはりローン返済には余裕をもっておいた方がいいですし、現金もある程度手元にあった方がいいです。
まずはローンの返済をしっかり行う。これが成功のための重要な項目となります。
関連記事：【実録】防滑シートが吹っ飛んだ
売却時に買った時よりも高く売れる
もう一つ、これは物件を購入する時によくよく考えなくてはいけないことです。
買った時よりも物件を高く売る、ということ。
安く買って高く売るというのは投資の基本ですね。
不動産の相場を常に観察し続け、「この物件はこの値段で買えたら割安だな！」と思うところで物件を購入するようにします。
例えばコロナの時期なんかはそういう物件が見つかりやすかったようにも思います。
割と売り買いが少なくなっていたので、「今売りたい！」と売り急いでいる人が値段を下げたりしていたタイミングを狙って購入した物件もありました。
大切なのはあまり周りに左右されないでおく、ということなのかなとも思います。
誰々がこう言っていた、とか、今はみんなが〇〇しているから、というようなことを根拠に判断してしまうと、失敗するような気がしますね。
あくまで自分がいつも不動産情報を追いかけるようにしていて、いつも仮説を立てながら情報に接し、割安だと思える物件を購入するようにするといいと思います。
また、「将来的に価値が落ちない物件」というのを選ぶこともまた大切なことです。
割安で物件を購入することができたとしても、その後結局その物件の価値が落ちていってしまって、高くは売れない、というのでは意味がないですね。
価値が落ちない物件がどういう物件なのか、その特徴を自分なりに分析しておくことも大切だと思います。
関連記事：資産価値が落ちないマンションってどんな特徴がある？
利回り何%で何年運用するか
玄人的な目線かとは思いますが、利回り何%で何年運用したいか、ということは物件を購入する時にイメージしておきたいものです。
長く持てば持つほど修繕も必要になりますから、購入するだけで終わりではありません。
かなり長期的に考えなくてはいけないので難しいですが、
私は物件を購入する時に利回りは何%くらい欲しいな、というのは考えますし、10年くらいは運用することを考えます。
さらに、「いくらくらいで売れたらいいな」ということまで考えるようにしています。
もちろんそれが毎度的中するわけではありませんが、
それでも数字的にそういったイメージがあれば、逆に損切りも楽になるかなと思うんですね。
関連記事：不動産投資は元を取るのに何年くらいかかるものなの？
ということで私なりの「不動産投資の成功」について考えてみました。
ぜひみなさんもご自分の想像する成功を具体的にイメージしてみてください。