地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
最近は「資産をより効率よく運用するためにはどうしたらいいか？」ということを考えています。
不動産だけでなく株式にも投資をしていますが、より効率よく運用する方法がないか、いつも模索している状態。
これは趣味ではありますが、海外にもよく行きますので、
海外で不動産投資をすることはできないかな？
なんてことも考えます。
海外に不動産を持つことが出来れば、現地視察、ということで仕事としてその国に渡航することができますからね笑
そこで少し調べてみたのですが、日本国内の金融機関でも、海外不動産投資のためのローンが組めるところがあるようです。
今回は海外不動産投資をする時のローンについて、考えてみたいと思います。
不動産を購入することができる国とできない国がある
いくつか諸外国をまわっているので、行った先で
この国の不動産はどんな感じなんだろう？
と調べたりしていたのですが、その国にとっては外国人となる私が不動産を購入できない国も結構あることを知りました。（とても初歩的なことかもしれませんが、こんなことも知りませんでした）
いくつかの国を例に挙げて、不動産投資の規制について解説してみたいと思います。
インドネシアは所有権が認められていない
インドネシアでは不動産投資をすることができません。不動産を所有することができるのはインドネシア人のみ、というルールとなっているのです。
一応インドネシア人がオーナーを務める法人を設立し、その法人に外国人が出資する、というようなやり方（ノミニーと言うそうです）であれば投資ができるようですが、正攻法ではないですね。
マレーシアは投資の最低価格を政府が決めている
それから、マレーシアは外国人の不動産完全所有権を認めているものの、
不動産投資の最低不動産価格を決めており、地方の不動産は価格が安いため、外国人は投資することができません。
マレーシアで不動産投資をするのであれば、クアラルンプールのKLCCやブキッビンタンのような中心街に限定されます。
東南アジア諸国はコンドミニアムに限定
マレーシア意外の東南アジア諸国では、コンドミニアム（集合住宅）に限定して不動産投資を認めています。
フィリピン、タイ、カンボジアなどは外国人が土地を所有することができないんですね。
なのでコンドミニアムのみ投資OKとなっており、さらに外国人の所有率が過半数を超えない程度の割合に制限されていたりします。所有率に関しては各国で割合がまちまちですが。
オーストラリア・ニュージーランドは中古不動産を購入できない
オーストラリアやニュージーランドなどのオセアニアでは、外国人は新築の不動産のみ不動産投資をすることができるそうです。
中古の不動産は購入できず、新築不動産はデベロッパーの利益が含まれるため割高であることが多いです。
イギリスのロンドンでは借地権の取引しかできない
ロンドンの土地はイギリス王室の所有となっているので、借地権を取引することが主となります。
これは外国人だけではなく、イギリス人も同様の不動産取引をしています。
ただ、マンチェスターやバーミンガムなどの地方都市であれば完全所有権が認められています。
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海外不動産投資ローンを組む方法
海外で不動産投資をする場合、現地の金融機関でローンを組む、という方法もあります。
この場合為替変動を受けるリスクがないというメリットがありますが、現地の金融機関で非居住者がローンを組むというのはかなり難しいですよね。
そもそも外国人の借り入れが不可能な場合もありますし。
さらに交渉や手続きも外国語になるので、難しい内容を外国語でやりとりするのもハードルが高いと感じると思います。
調べてみると日本の金融機関でも海外物件の購入資金としてローンを組むことができるようでした。
金融機関で融資を受ける場合、
- 日本の所有物件を担保とするローン商品
- 購入する海外の不動産を担保とするローン商品
の2パターンがあります。
日本の物件を担保にする場合は、担保物件の所在地が限定されることが多く、その代わりに投資先の地域には制限がないというのが一般的です。
それに対して、購入しようとする海外不動産を担保にするローンは、それぞれの金融機関が現地物件の担保能力を判断することができる地域に限られます。
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海外不動産購入に対応している国内のローン
海外不動産購入に対応しているローンは以下のようになっています。
- オリックス銀行…不動産担保ローン（国内に所有する居住用不動産を担保にする不動産投資ローン）
- 香川銀行…有担保フリーローン 海外投資用不動産（アメリカ・カリフォルニア州の不動産を投資対象とした海外不動産投資向けローン。購入しようとする投資物件を担保にできる）
- 東京スター銀行…ハワイ不動産担保ローン（ハワイ州オアフ島南岸エリアに所在する不動産のみを担保の対象とする不動産投資ローン）
- 三田証券…US Property Loan（アメリカ不動産担保ローン）（アメリカで新規取得する不動産を担保にできるローン）
- SMBC信託銀行…プレスティア不動産アドバンテージローン（SMBC信託銀行の月間平均総取引残高1,000万円相当額以上のランクの顧客を対象とした不動産担保ローン）
- アイビーネット（オープンハウスグループ）…プラチナモーゲージ（購入しようとする米国不動産を担保にローンを組むことができる）
- 日本政策金融公庫…海外展開・事業再編資金（海外での事業展開のための資金を融資。海外不動産投資における物件購入費用目的での融資はNG。あくまで海外事業としての展開の場合。）
この中に日本政策金融公庫が含まれているのが驚きでした。
借り入れ限度額は7,200万円（うち運転資金4,800万円）で、借り入れ利率は0.46%〜2.9%（2021年3月時点）です。
なかなか良い気がしますね…
こういったものを検討して、海外不動産投資を始めてみるのも良いなと思いました。
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