地方の中古アパート（一棟もの）を中心に、戸建て、都内でも区分などにも投資をしています。
今回は、
さて、不動産を購入するぞ！
という不動産投資初心者の方向けに、収益物件を購入する時の注意点をまとめてみたいと思います。
表面利回りに騙されないこと
物件の購入をする時は表面利回りの数字を見ることが多いと思います。
地方の中古アパートだと表面利回りが20%〜30%ほどあることもあります。
都内の区分マンションだと利回りは5%前後がほとんどだと思いますので、利回りも物件の種類やエリアによってまちまちです。
このあたりは物件を購入するにあたって下調べをして、「この利回りが本当にお得なのか？」ということを検証してください。
その上で、実質利回りを改めて計算してみます。
空室率から考えて、年間でどれくらい家賃収入を得られそうか。
これはかなり悲観的に計算した方がいいと思います。ここで楽観的に計算して後から泣きを見るのは嫌ですからね笑
空室率に関してはレントロールをあらかじめもらっておくと、見通しが立ちやすいかと思います。
各種税金や退去時にかかる原状回復費用などもできれば計算に入れて、なるべく細かく実質利回りを計算してみるといいと思います。
その上で改めて考えて、その利回りはお得でしょうか？
関連記事：表面利回りの計算方法と隠された罠！
キャッシュフローの計算に無理はないか
キャッシュフローとは訳するとお金の流れという意味で、現金がどれだけ入ってきて、どれだけ出ていくか、ということを計算したもののことを指します。
不動産投資をする時は金融機関でローンを組んで物件を購入し、毎月返済を行っていくという人が多いと思います。
その場合は家賃収入が収入であり、ローン返済が支出となりますね。
さらに修繕なども発生しますし、税金も毎年支払うものがありますのでそれらが支出です。
全てを計算してみて、毎月のローン返済に無理はないか、ということをシミュレーションしてみましょう。
サラリーマンを本業としており、副業的に不動産投資を行っている方の場合は
少しくらい赤字になってもお給料で補填すればいいか…
と思ってしまう人が多いと思うのですが、これはおすすめできません。
初心者のうちは特に、なるべく家賃収入だけで全てが回るような物件にしておいた方が良いでしょう。
突発的な修繕が必要になることもありますし、ギリギリでの運用はおすすめできません。
関連記事：不動産投資でキャッシュフローがマイナスになる物件は危険
手元にある程度現金がある状態で運用できるか
キャッシュフローの話にも通じますが、手元にある程度現金がある状態で運用をする、ということが大事です。
突発的な修繕が必要になった時に、手元に現金がなくて対応ができないと、そこからどんどんデッドスパイラルに突入していくケースがあります。
修繕が必要な箇所に適切な修繕がされていない物件は、加速度的に劣化が進んでいきますし、
物件の印象も悪くなりますから空室がどんどん埋まらなくなっていきます。
そうすると家賃収入が減っていくのでさらに手元に現金がなくなる。
そして気づけばローンの返済をするのも難しくなっていき、不動産を売却せざるを得ない、となっていきます。
関連記事：キャッシュフローが出る物件の見極め方
本当に価値のある物件か
不動産を見る時私は、まず売り出し価格が適正かどうか、というのを調べます。
物件のあるエリアの坪単価はネットですぐに検索できますので、その金額に坪数をかければ大体の土地の値段を把握することができます。
売り出し価格からこの土地の値段を差し引けば、建物にどれくらいの値付けがされているか、ということがわかりますね。
私はこれで建物の値段が全体の半分以下くらいの中古物件を購入することが多いです。
逆にここで建物に金額がのりすぎている物件は控えます。
不動産の建物の値段は経年劣化によって将来的にはゼロになります。
それに対して土地の値段は短期間で上下するものではありませんし、基本的にはゼロになることはありません。
よっぽどのことがない限りは急落するということがないので、土地の値段がしっかりあって、建物にあまり金額がのせられていない物件を選ぶようにするのです。
そうすれば最悪、建物を壊して売っても大きな失敗をすることはない、という算段です。
不動産は必ず現地を見ること
たまに現地を見ないでネットの情報だけで不動産を購入される方がいらっしゃいますが、
不動産はちゃんと現地を見て購入するようにしましょう。
ネットで見る情報だけだとわからないことがたくさんあります。
私は現地に行って、突然歩いている人に「この地域に引っ越してくる予定なんですけど、住みやすいですか？」なんて聞いたりすることもあります笑
正直結構聞かれた側はびっくりするんじゃないかと思いますが、でも生の声は大事です。
ここに住むとしたらどこのスーパーで買い物をしよう、どこのお店によく行くようになるだろうか。
何が便利で何が不便か。
そんなことを考えながら歩いてみると、そこに投資して本当にいいか、を判断しやすくなるのです。
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