だいぶインパクトのあるタイトルになってしまいました笑
地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしており、投資歴は10年以上になります。
今回の物件は地方の築古アパートなのですが、
日本人なら誰もが知っているであろう大企業の工場がものすごく近くにある物件でした。
この物件を購入した時のことはとてもよく覚えています。
不動産業者さんから電話、次の日内見へ
とある喫茶店でお茶をしていた時のことです。（お茶をするのが大好きです。）
電話が鳴りまして、見てみると普段からお世話になっている管理の方からの電話でした。
これはまだネットに掲載する前の情報なんですが、
実はこれこれこういう内容の物件がありまして…どうかな〜というのでお電話しました〜
お話を聞いてみるとなかなか良さげな物件です。
物件概要としては、
- 大きな工場が本当に近い
- 工場が近いというのがネックにもなっており、かなり安くで売りに出そうとしている
- 築年数は30年越え
- 2戸・2戸の2棟4戸の木造アパート
- 現在空室率50%（2/4）
という感じ。
確かに工場が近いというので臭いが気になったりして、そこに戸建てを建てるのはちょっと…というような感じの物件のようです。
物件の間取りはファミリー向けで、近くにイオンもあり、コンビニも近いですし大通りも近くて場所としては申し分ないような物件でした。
地方物件ではありますが、次の日に飛行機に乗り、内見しに行ったことを覚えています。
そして購入を決めました。
こういう時はスピード感が何より大切だと思っております。
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工場が潰れた
3〜4年ほど運用しているところなのですが、
その間に1戸退去があり、その後2戸埋まって今は3/4です。
この短期間では出入りが激しい気がしていますが、入居がつくのも早かった印象ですね。
立地が良いので、工場が近いことは確かにネックにはなるのですが、それでも工場自体もそこで働く人がいますし、価格も安かったので良い買い物をしたと思っていました。
そこで工場が潰れる！というニュースが入ってきたのです笑
これは本当に「まさか…」という感じではありました。
実は管理を担当してくださっていた不動産業者の方も知らなかったことらしく、
街を代表する企業だったので、あの工場がなくなったら寂しくなりますね…どうなっちゃうんだろうなぁ…
なんて話をされていました。
物件に関しては土地の値段くらいで購入しています。
不動産は建物部分の値段と土地の値段に分けることができますので、購入を検討している不動産に関してはまず土地値を調べて建物と土地、それぞれにどれくらいの値付けがされているのかを調べるようにしているのですが、
この不動産は築年数が古かったのと工場付近というのが加味されてか、なんと売り出し価格が土地値と同じくらいだったのです。
つまり最悪の場合、建物を壊して土地として売ってしまえば、大損はしないかなという算段で買ったものでした。
工場がなくなるというのは大ニュースで私もびっくりしたのですが、
最終的には土地としての価値があるから大丈夫だろう、と思っていました。
大企業の工場などが近くにある物件に関しては、それを入居要因として頼ることがあると思います。
大学が近くにあるからこの物件は需要が続くだろうな、というような学生物件とかもそうですね。
しかし地方物件の恐ろしいところは潰れないと思ったものが潰れることがあるということです。
今回の工場もそうですし、大学のキャンパスがなくなったこともありますし、電車の線路が廃線になったこともあります笑
入居要因を一つのことに頼りすぎるのはリスクですね。
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商業施設ができるらしい！
なんと！
この工場跡地に大規模な商業施設ができるらしいという噂を聞きました。
立地が良い物件を買うと、やっぱりこういう嬉しいことがちゃんと起きるのだな、と感動しました。
一時はどうなることかと思ったのですが笑
すでにイオンはあったので商業施設がないエリアではなかったのですが、
今度はさらに大規模な商業施設ができるようです。
スーパーが入ることは確定しているのだとか。
本当に工場のお隣のようなアパートだったので、周辺環境が良い物件ではなかったのですが、
この大型商業施設ができることによって地価も上昇するでしょうし、これからはさらに賃貸需要が上がっていくことが見込まれます。
このニュースを見てからすぐに管理の担当の方にご連絡したのですが、
今見ました！
賃貸需要が上がっていくと思いますが、この辺りは土地があまり余っていないので、新しい建物が建ちにくいです。
なので競合も増えにくいかもしれないですね〜
とのことでした。
こういった地元の方ならではの情報は大変助かりますね。
なんにせよ、やはり立地が良いかどうか、というところが投資では最重要ポイントなのではないかなと思います。