最近は老後のためのお金のことを若いうちから考えなくてはいけない時代になってしまいした。
私の周りでも、20代や30代で投資を始めたり、個人でかける年金などを始めたりする人がとても多いです。
そんな中で不動産投資も興味を持つ人が増えていますが、
多くの方は一般企業で働きながら副収入として投資を考えています。
ですがほとんどの方が投資は初めて…という方。
今回は、本格的に法人を構えて投資をしようというのではなく、
個人での副収入として不動産投資を考えている方に、個人での投資の場合はどういった規模の不動産投資がおすすめなのか、ということをご紹介していきたいと思います。
サラリーマンに新築マンションはおすすめされがちだけど…
20代後半にさしかかってくると、サラリーマンの方は新築区分マンション投資の営業を受ける方が多いと思います。
実際私の友達もそれくらいの年齢の時に新築区分のセールスを受けて、購入を検討していました。
ただ、こういった新築区分マンションというのは、特に都内の場合は利回りが本当に低いんですね。
都内の新築だと5%もいかないようなものもあり、
さらにセールスされるような物件というのは、人に売られないと売れない物件、つまり人気のない物件ですから、赤字になってしまうものもたくさんあります。
不動産のセールスマンは
- 年金がわりになる
- 賃貸ではお金を払うばかりで消費になってしまうけど、投資としてマンションを買えば資産になる
- 生命保険がわりになる
といった上手なセールス文句を並べると思います。
もちろん内容としては間違っているわけではないのですが、良いところばかりを言ってくるのが問題ですね。
資産になると言っても、10年後20年後にローンを返済し終わった時点でマンションに価値があまりなくなっているような状況では、結局回収できない。
高額なローンを組んだのに手元に残るのは安くでしか売れないマンションになってしまうわけです。
そして利回り5%程度なのであれば、まだ株を購入してた方が利回りが良い場合も多いです。
不動産投資は売却後に税金も大きくかかってくることを考えると、
「勉強したくない」「不動産にはあまり興味はないけれど、投資はしておいた方がいいかなと思ってる」くらいの考えの方なら、株式投資の方が良いと思います。
手軽に売買できますし、少額から始められる分リスク分散もしやすいですからね。
そういった理由もあり、私は新築区分投資はあまりおすすめはできません。
向こうから歩いてくる物件に良い物件はないと思った方が良いです。
本当にちゃんと不動産投資をやりたいと思っているなら、自分から物件を探しに行った方がいいです。そのためにある程度勉強することも大切ですね。
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無借金・低リスクでやるなら築古戸建て
- ローンを組むリスクをとるのは怖い
- 収益性は置いておいて、なるべく低リスクで始めてみたい
という方は、まず築古戸建てから不動産投資を始めてみるのが良いのではないかなと思います。
私も初めて購入した物件は地方の築古物件でした。
地方の築古物件だと、数十万円程度で購入できるものがたくさんあって、
もちろん築古なので多少リフォームが必要だったりもするのですが、かなりリスクを抑えて投資を始めることができます。
ちなみにすでにご高齢の方の入居があって、オーナーチェンジという形で購入した築古戸建てに関しては、リフォームもする必要がなく、本当に簡単に運用していくことができました。
中には物件を安く購入したのに、リフォームで相当お金がかかってしまうケースも多くありますが、
水回りを購入前に確認しておいて、あまり手をいれなくて良さそうなら、リフォーム代が極端に跳ね上がることはないかなと思っています。
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最初は4戸〜6戸くらいの中古アパート
多少の頭金が用意できてローンを組んで不動産投資をするのであれば、
最初は4戸〜6戸くらいの中古アパートが安く購入できるのでおすすめかなと思います。
戸数が複数あればリスク分散にもなりますし、戸建てに比べれば収益性もいいですよね。
また4戸〜6戸程度であれば、対応もそこまで多くなく、負担を抑えて不動産投資を始めることができると思います。
これがもう少し戸数が多くなったり、何棟も所有するようになると対応も多くなって、
サラリーマンとして働きながら不動産投資をするということがだんだん難しくなってくるんですよね。
どうしても自分が日中働いている時間帯に携帯が鳴ることが多いですから。
しかもその電話に出るか出ないかが直接収益に影響してきたりすることもあります。
（今目の前で入居を検討している人がいる、という状況で管理の方から電話がかかってくることもあります）
不動産投資はやってみないとわからない、ということも本当にたくさんありますので、
サラリーマンの方が副業的に始めるのであれば特に、
最初は規模が小さいものからリスクを抑えて始めてみるのが良いのではないでしょうか。
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