今回は個人事業主で不動産投資をしたい人向けに、個人事業主でも不動産投資はできるのか？法人で不動産投資をするのとどのように違うのかということを解説していきたいと思います。
個人事業主でも不動産投資は可能
個人事業主でも不動産投資をすることは可能です。
実際個人事業主の方で不動産投資を行っている方も多く、ずっと個人事業主のままという方もいるんですよね。
ただ規模によっては法人の方が良いのではないかなと思う方もいます。
これは多分、個人事業主で行う不動産投資のやり方と、法人で行う不動産投資のやり方の違いをあまり理解できていないのだと思います。
本業があってそれとは別に副業的に不動産投資をやりたいのか、それとも本格的に不動産投資を本業として収益を上げていきたいのかという部分でも異なってきますよね。
サラリーマンの方が不動産投資を副業的による場合は個人事業主として開業しておいた方が何かと税制面でも有利です。
ただ本業が個人事業主という形で不動産投資をされたい場合は、安定した収入があるわけではないのでどうしても不動産投資を行う上で不利になってくる部分もあります。
関連記事：アパート経営は自営業になるの？
法人ではなく個人事業主で不動産投資をするデメリット
金融機関から借入がしづらい
不動産投資は多くの場合金融機関で不動産投資ローンを組んで物件を購入し、毎月ローン返済を行いながら運用していくという形になるかと思いますが、
本業が個人事業主の場合はこのローンを組むのがとても難しくなってしまいます。
収入が安定していないと見られてしまうため返済能力が低いと金融機関に思われ、ローンそのものが組めないんですね。
ただ個人事業主だからといってローンは絶対に組めないというわけではありません。
貯蓄や財産などを資料にも留めておき、2〜3年程度安定した収入があることを証明することができれば個人事業主でも不動産投資ローンを組むことができます。
金融機関からの信頼を得るためにもクレジットカードやローンなどの返済は税金を滞納しないようにしておきましょう。
本業がサラリーマンで、不動産投資事業の本を個人事業主として行いたいという場合はローンは比較的簡単におりると思います。
保険控除の上限がある
個人事業主と法人だと大きく異なるのが、どこまで経費にできるのかという部分なのですが、
やはり法人の方が経費にできるものは多くなります。
特に保険料の控除については控除額の上限に違いが出てきます。
個人事業主で保険会社と契約した場合は確定申告の際に控除できるのは最大12万円までです。
高い保険の方がそれだけ故障内容も充実していますが12万円以上の保険料の場合は控除を受けることができません。
それに対して法人の場合、保険は上限なく控除制度を活用することができます。
税金対策をしっかりと行なっていきたいのであれば法人の方が有利ということですね。
関連記事：不動産投資をする時、地震保険には入った方がいいの？
損失繰越期間が短い
個人事業主も損失の繰越を行うことができるのですが、個人事業主が繰越をすることができるのは3年までとなっています。
それに対し法人の場合は9年まで繰り越しをすることが可能です。
特に不動産投資の場合は大規模修繕などで大きな損失が発生する場合があります。
経理上大きな損失を分散させることができるのが法人なんですね。
規模がそれなりに大きくなってきた場合は、こういった繰越などを支えた方が不動産投資もしやすくなります。
減価償却方法が違う
個人事業主と法人だと減価償却の方法も異なります。
あらかじめ定められている計算方式に則った減価償却を行っていきますが、法人の場合は事実上任意償却が認められており、金額を決めて償却していくことができます。
個人事業主の場合は事業の収入状況を問わず計上しなくてはいけないので、他の所得などと調整をしたい場合は法人の方は節税のために調整をして行きやすいと言えるでしょう。
関連記事：減価償却は耐用年数を超えた場合でもできる！その計算方法は？
サラリーマン投資家の場合は個人事業主として開業しておくべし
サラリーマンの方が副業的に不動産投資をする場合、その部分を個人事業主として扱うかどうかということを悩んでいる方もいると思うのですが、その場合は個人事業主として開業しておいた方が良いと思います。
経費にできるものも増えますし、確定申告も青色申告を行えば控除もたくさん使います。
ただメインが個人事業主という形で不動産投資をする場合は個人事業主のままで行った方が良い場合と法人化した方が良い場合があり、個人の収入の内容によっても異なります。
収入が多くなり規模が大きくなってきたら、法人化したほうが節税することができるというボーダーがありますので、バランスを考えて法人化も検討してみましょう。
関連記事：不動産の購入を法人でするメリット！個人との違いは？
