地方の築古アパートをメインに不動産投資をしています。
複数のエリアで不動産を所有しておりますが、
- 北海道エリア
- 東北エリア
の不動産では、毎年冬になると雪関連の出費がかさみます。
1月末に所有物件を見に出張に行ってきたのですが、青森駅前はもう自転車が埋まってしまうほど雪が降っていました。
除雪費用には毎年40万円かかっています…
私自身が住んでいるのは東京のため、寒冷地エリアの生活というのは想像できないことも多々あり、思っても見なかった費用がかかるのが困りどころではありますが、
それでも都内の不動産とは違った魅力があるのが地方エリアの不動産です。
今回はそんな寒冷地エリアで空室が出た時に必ずしておかなくてはいけない水抜きについて解説してみたいと思います。
水抜きとは
水抜きとは、水道の凍結事故帽子のために行うものです。
寒冷地では12月〜2月ごろ、水道の凍結事故が多発するんですね。
水道が凍結してしまうと、水が出なくなったり、最悪の場合水道管が破裂したりして多額の修繕費がかかったりします。
実は私も所有しているアパートで水道管が破裂したことがありました…
この時は火災保険が使えたので良かったですが、場合によっては火災保険ではまかなえないこともありますので、水抜き作業というのは本当に大切なことなのです。
水抜きのやり方
水抜きを行う際は、家の中にある水抜き栓（ハンドルまたはレバー）を使います。
蛇口を閉める、水道の元栓を閉めるだけでは、水道管の中に水が残ってしまうため、これだけでは水抜きはできません。
そのため、
- 蛇口を閉める
- 水抜き栓を閉める
- 蛇口をいっぱいに開ける
- 空気入れ蛇口がある場合はいっぱいに開ける
- 水抜き用蛇口がある場合はいっぱいに開ける
- 蛇口と水抜き用蛇口から水が完全に出なくなったのを確認してから、蛇口と空気入れ蛇口・水抜き用蛇口を閉める
という水抜き作業が必要になります。
私も寒冷地での投資をするまでは見たことがなかったのですが、これが水抜き栓で、寒冷地の不動産であれば、必ずお部屋のどこかにはこれがあります。
寒い時期は入居者が長期間家を開ける時はこれをやってもらわないといけないですね。
入居中のお部屋に関しては、水道管凍結は基本的に入居者責任となります。
空室になった時は、この作業を管理会社さんにやって頂く必要があります。
実はこの水抜きの作業、結構面倒です。
1戸あたり1時間以上かかる場合が多く、全ての空室に対してこの作業をやってくださっていると思うと、管理の方には感謝ですね。
凍結防止ヒーターがついていることも
たまに水抜きされていない！という部屋があったりしますが、
よくよく見てみると、お部屋の外のところに凍結防止ヒーターがつけられていました。
空室ですが、ブレーカーがONになっていたのはこのせいですね。
こういったケーブルのようなものが給湯器などに繋がれている場合は、凍結防止ヒーターがついているということなので、特に水抜きはしなくて大丈夫です。
またブレーカーがONになったままになっていますが、これはOFFにしてはいけません。
実は私も寒冷地に投資をするまではこの凍結防止ヒーターの存在を知りませんでした。
東京の感覚だと「空室だったらブレーカーをOFFにしておかなきゃ！」と思ってしまいますが、寒冷地の場合はここでブレーカーをOFFにしてしまうと水道管が凍結してしまうんですね。
水道管が凍結すると…
凍結防止策を講じていなかった場合、水道管内の水が凍結し、蛇口をひねっても水が出ないという事態が起こります。
そのままにしていると水漏れが起こったり、水道管が破裂するといったことが起きますので、凍結防止策は寒冷地では必ず行わなくてはいけません。
雪がよく降る地域への投資は、除雪費用がかかったり、思わぬ雪災によって出費がかさんだりするのが困りものです。
ただ、やはり地方エリアは利回りが高いというのが魅力的ですね。
都内だと区分も利回り5%前後というのが当たり前ですが、地方エリアのアパートは利回りが20%超え、みたいな物件もよく見かけます。
もちろんそれなりにリスクがあるものではありますが、収益性を考えると地方投資の方が高いなと感じます。
物件は定期的に見に行った方がいいので手間はかかりますが、それでも地方物件は魅力的ですね。