地方の築古物件を中心に投資をしています。
築40年〜50年くらいの築古になってくると、今とはちょっと間取りが違って、使いにくいお部屋が結構存在するものです。
和室なんかは良い例で、和室があるだけで検討外になってしまう、ということもよくありますね。
和室があるアパートももちろんいくつか所有していますが、なるべく見栄えがよくなるようにいつも奮闘しています笑
今回は、間取りを変更するリフォームを行った方が良い部屋について解説してみたいと思います。
昔のお部屋はDKが多く、LDKという概念がない
間取りのお話をする時によく出てくる言葉が「LDK」という言葉です。
これは、
- L…リビング
- D…ダイニング
- K…キッチン
という意味で、
「LDKタイプ」の物件は、一つの空間にリビング・ダイニング・キッチンがあるものです。
そして「DKタイプ」はダイニングキッチンが一緒になっているタイプのお部屋で、家族で一緒に過ごす空間のないお部屋です。
今はLDKタイプのお家が主流になっているのですが、昔の家だとDKタイプのものが多いんですよね。
そしてそれにプラスアルファで和室、となっているお部屋があったりします笑
LDKタイプに比べるとDKタイプの方がお部屋の仕切りが多く、プライベート空間は確保しやすいけれど、開放感がないお家、というイメージでしょうか。
関連記事：不動産投資ではどんな間取りが人気なの？
DKに窓がなく、暗いイメージ
リビングが別に分かれているようなDKタイプのお部屋だと、ダイニングキッチンに窓が
壁を壊してダイニング・キッチンに光が差すように、窓のあるお部屋とぶち抜く、という間取り変更リフォームが人気です。
やはりリフォームをするにあたって、家族がくつろぐ場所になるだろうお部屋を広く見せること、明るく見せることが大事ですので、
窓のないお部屋と窓のあるお部屋をつなぐ、という考え方が良いと思います。
和室との間仕切り壁を撤去して一部屋をつなげ、LDKへ間取り変更、というやり方が一番多いですね。
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近隣物件と比較して競合がない間取りにする
近隣物件を調査し、需要のありそうな間取りに変更するというのも一つの選択肢ではあるのですが、
逆に、競合がなさそうな間取りに変更するというやり方もあります。
間取りで物件を探している人はいますので、競合が少ない間取りにすることによって、「ここしか選択肢がなかったんです！」という人をキャッチできる可能性があります。
SUUMOなどの賃貸検索プラットフォームで同じエリアの物件を検索し、
平米数が同じお部屋で比べてみると良いでしょう。
間取り変更リフォームの相場
基本的に間仕切りを打ち抜くリフォームになると、一箇所あたりのリフォーム相場は150万円程度と考えれば良いと思います。
工事期間は短くても2週間程度。
その間は入居付けができませんので注意が必要です。
これくらいの予算がかかってくるリフォームの場合は、リフォーム後にしっかりと収益があげられそうか、ということも考えなくてはいけないですね。
もともとの家賃相場が安いエリアで、間取りを変更するようなリフォームをしてもそこまで家賃設定を上げられないような物件の場合はリフォームをする意味があまりありません。
そういった物件の場合は、家賃設定を低くして、あまりリフォームをしないで入居付けをした方が良いでしょう。
競合物件をリサーチしながら、物件をリフォームしたとしてどれくらい家賃を上げられそうか、
それによって利回りはいくらになるのか、一度シミュレーションしてみると良いと思います。
関連記事：不動産投資をする時にやっておくべきシミュレーションまとめ
間取り変更リフォームをやる時の注意点
間取りの変更をするということは壁を一枚なくすということになりますので、それだけ建物としての安定性は低くなるということはしっかり理解しておく必要があります。
例えばですが、安さで業者を選んだ場合、壁を取っ払うことで家が傾いたり、最悪の場合天井や床が抜けるような大惨事が起こる可能性もあります。
そういった事故が起こって、もし入居者に怪我を負わせてしまったら。もしそれで死亡事故が起きてしまったら。
賠償責任はオーナーにあります。
一生かけて賠償していかなくてはいけなくなることもあるでしょう。
マンションなどの建物の場合は建物全体の強度の関係がありますので、管理組合と相談しながらそのリフォームが本当にできるものなのか調べられますが、
戸建てだったりアパート一棟だったりすると、オーナーの独断となることがあります。
それで強行してしまって事故が起こらないように、安さ重視で下手な業者を選ばないよう注意です。
こういったおおがかりなリフォームは勝機がありそうな物件のみで良いと思いますね。
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