マンションなどの区分所有物件を購入する時に知っておきたいのが敷地権という考え方です。
不動産情報のところに「敷地権」と書いてあったり、あるいは「非敷地権」という表記がある場合があります。
実は先日中古のマンションを購入したのですが、このマンションが非敷地権だったんですね。
今までは区分所有の物件を購入することが少なく、敷地権という考え方自体に触れたのが初めてだったので少し混乱しました。
今回はこの敷地権とはどういう意味なのか、解説していきたいと思います。
敷地権とは
通常不動産は
- 土地
- 建物
を別で考えますよね。
土地だけを購入して建物を建てる場合もあれば、土地は借りることにして建物を購入するというやり方もあります。
逆に売却する時は土地と建物を別々で売却する分離処分を行うこともあるでしょう。
しかしマンションなどの区分所有物件の場合は建物の区分所有ですので少し考え方が異なります。
マンションの場合区分のお部屋だけが独立して存在するわけではなく共有部なども存在します。
なのでマンションでは所有権は区分所有者全員で共有、貸借権又は地上権は準共有されているということが通常になります。
ここで言う準共有とは所有権以外の権利を複数人で共有している権利です。
一緒に共有しているという観点からマンションなどの区分所有物件の場合は、建物と土地を別々に売却することが原則としてできなくなっています。
建物があることを根拠とする権利を敷地利用権と呼んでおり、区分所有物件において建物と土地が一緒になっている物件を敷地権化された区分所有物件と呼びます。
敷地権というのは権利の形態を表す言葉ですので権利そのものを表す言葉ではありません。
権利そのものを表す言葉として敷地利用権という言葉が使われており、厳密に言うと敷地権と敷地利用権は意味は違う言葉になるので注意が必要です。
敷地利用権が建物と分離処分できないよう一体化された権利形態のことを敷地権と呼びます。
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敷地権の割合
敷地権の割合ですが基準としては壁芯面積割合で設定されています。壁芯面積とは壁の中心線から測定した面積のことです。
一部ではありますが販売価格の割合で敷地権の割合を決定している物件もあります。
これに対して登記簿に記載されている面積は内法（うちのり）面積となっており、
ほとんどのマンションでは敷地権の割合は専有部の壁芯面積を専有面積の総称を面積で割ったものになっています。
式にすると以下のようになります。
敷地権割合 ＝ 各専有部の壁芯面積 ÷ 専有面積の総床面積
敷地権化されていないマンションもある
実はこの敷地権という考え方は1983年の区分所有法改正によって登場しました。
そのため1983年より前に建設されているマンションに関しては、敷地権化されていないマンションというものがあります。
現在は敷地権化されているマンションと敷地権化されていないマンションかごちゃ混ぜ状態で存在しています。
マンションの管理組合によって敷地の権利が敷地権化されたマンションもあるのですが、煩雑な手続きも多いため敷地権化されずにそのままになっているマンションもあるというわけです。
ちなみに先日購入した後内の中古マンションの敷地権化されておらず、建物と土地の部分を別々で登記する形になりました。
区分所有の不動産を購入する場合は、敷地権化されているかどうかということをしっかり確かめた上で、もし非敷地権の不動産であった場合は建物と土地を別々で登記するということを理解した上で購入するようにしましょう。
建物だけしか登記しないというようなことが起きてしまうとトラブルの原因になります。
また土地と建物の所有者や抵当権の設定内容は常に同じにしておかないと、これもトラブルを生む原因になるので注意が必要です。
少し煩雑な考え方にはなりますので、敷地権化されていない区分所有物件を購入する場合は信頼できる不動産仲介業者に仲介を頼んだ方が良いと思います。
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敷地権化されていないマンションの売却について
区分所有権と敷地権は一体化されているので原則分離処分することができず、区分所有法22条では分離処分の禁止を規定しています。
ただ1983年より前の敷地権化されていないマンションは分離処分を行うことができます。
とはいえ区分所有の物件に対して土地のみ欲しいというような買い手はなかなかいません。
また土地に敷地権登記がなされていないマンションというのは金融機関の評価も厳しく、買い手が見つかったとしても資金調達をするのは難しいと思われます。
できなくはないですが、敷地権化されていないマンションにおいて土地と建物を別々に売るということはなかなか現実的ではないでしょう。
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