将来のこと、老後のことを考えて、不動産投資をしたい！
アーリーリタイアを目指して不動産投資を頑張りたい！
最近はこういった声を聞くことが多くなりました。
リスクが低く、自己資金が少なくても始められるマンション投資も増えていますが、
上記のように、ある程度しっかりとした収益性を求めている人の場合は、やはり区分よりもアパート一棟買いの方が良いですよね。
ではアパート一棟を購入する場合、木造と鉄骨ではどちらが良いのでしょうか？
これには正解はなくて、それぞれの特性を理解した上で、自分の投資スタイルとも合わせて決めていくと良いと思います。
利回りはは木造の方が高い
私は地方の中古木造アパートをいくつか所有していますが、やはり利回りは木造の方が圧倒的に高いです。
地方の場合は利回り20パーセント超え、30パーセント近く、なんてことも結構あるもので、
もちろんこれは表面利回りなので、その利回りだけを見て購入を決めてしまうのは危険ですが、これは地方の中古木造アパートならではの利回りです。
都内の中古区分マンションでは利回りは5%あれば良い方、くらいですからね。
利回りが高いからくりは、中古の木造がそもそも安い、という点にあります。
不動産価格が安ければ、それだけ利回りは高く見えますからね。
戸数の少ない中古木造アパートだと数百万円で買えるものも多いです。
一方鉄骨の場合はそれなりに戸数のある規模が大きい物件が多い、というのと、
やはり建物の価値が高くなるため、あまり安く物件を購入できない、というのがあります。
そのため利回りはどうしても木造よりも低くなります。
なるべく安く利回りの良い物件を購入したいという場合は木造アパートの方が良いのかなと思います。
関連記事：木造アパートへの投資がいいなと思う理由と購入時の注意点
手間は木造の方がかかる
安く購入することができる分、どうしても木造アパートの方が手間がかかる、というのはあります。
鉄骨に比べて木造の方が建物として価値は低いですし、物理的にも弱いです。
経年劣化による問題が出てきやすいのが木造アパートですね。
何年所有して、どれくらいの時期に物件を売却したいのか、ということを考えて木造か鉄骨かということを考えた方が良いかなと思います。
木造にせよ鉄骨にせよ、大規模修繕ではものすごいお金がかかります。
外壁や屋根の塗装などの工事ですね。
こういう大規模修繕をしなくても良い期間だけ所有していたいものです笑
私の場合は10年後に売るとしたら…という考えで物件を見ていることが多いですが、
何年くらい所有するか、という感覚は人それぞれだと思います。
物件を購入する時に修繕履歴を見せてもらって、購入直後に大規模修繕が必要になってしまった、というような状況はなるべく避けたいですね。
大規模修繕になると本当に数百万円、下手したら1000万円以上のお金がかかる、なんていうのもザラですから。
鉄骨の場合は建物自体が強いので、木造に比べると修繕が発生しにくく、その点は管理もしやすくて良いのかなと思います。
木造は大規模修繕は稀でも、細かい修繕がちょこちょこ出てくることは多いです。
木造の方が利回りは良いですが、修繕にかかる費用も考えると実際どうなのだろう、と思う部分もあります笑
関連記事：不動産修繕依頼の電話がかかってきた！その時に私が考えたこと
鉄骨の方がローンは長く組める
どうしても中古の木造物件の場合は耐用年数が短いのもあり、融資期間を長くすることができない、ということが多いです。
融資期間は短い方が早く返せて良いという考え方の方もいらっしゃるかもしれませんが、
不動産投資においては一般的には融資はなるべく長く引きたいという考えの方が多いです。
融資を長く引くことができれば、月々の返済額が小さくなるのでキャッシュフローが良くなるんですよね。
不動産投資の場合は毎月家賃収入を得ることができますから、月々の返済額が少なくなれば、家賃収入だけでローンの返済を行っていくことができたりもします。
こういった理由から、融資という面で見ると鉄骨の方が良いとも言えるでしょう。
ただし、もちろん木造よりは鉄骨の方が規模が大きくなりますし、物件価格もそれなりになってきます。
融資期間は長くなる可能性が高いですが、同時に融資金額もかなり高くなるでしょう。
つまり、リスクは大きいです。
そのリスクを背負う覚悟があるか。
もちろんそれだけの融資を受けることができるかどうか、というところも問題になってきます
自分の投資スタイルがどういうスタイルなのか、これからどうしていきたいのか、ということを考えた上で、木造か鉄骨かを考えてみるのが良いでしょう。
木造の場合は価格を抑えられるというのもあるので、複数アパートを持つ、という方向で考えていくのもありだと思います。