こちらの記事は、主に収益物件の購入を考えている不動産投資家の方向けに執筆しています。
日々、良い物件はないかなぁ〜と探し回っていますが、
先日ネットに掲載されている物件で良さげな物件を見つけ、問い合わせをしてみました。
こちらの物件は問い合わせをしてみたところ、
すでに一番手が入ってしまっているんですよ〜
と言われてしまったんですよね。
お話を聞く限り、望みは薄そうな感じはしましたが、一応二番手として手を挙げておきました。
収益物件を探しているとこういったことがよくあります。
今回は中古物件の売買において、先の申し込まれている物件は逆転することができるのか？どういう考えでオーナーは買い手を選ぶのか、ということを話してみたいと思います。
基本的には申し込んだ順番が優先される
不動産の購入を申し込みをする時は「買付証明書」という書面で購入の意思を表します。
この買付証明書では、指値をすることもあります。
この金額に値引きしてくれるなら買うよ、という意思表示というわけですね。
申し込みが重なった場合は三番手や四番手が出てくることもあります。
人気物件はやはり手が挙がるものなんですよね。
基本的に不動産業界では、申し込み順で扱うのが一般的です。
つまり一番最初に買付を入れた一番手が優先されます。
ですが、売主さんには絶対に申し込み順で決めなきゃいけない、というルールがあるわけではありません。
売主さんが「この人に売りたい」という要望があれば、三番手や四番手に売却しても良いのです。
なので、申し込みを入れた時点では二番手だった、という場合でも、逆転は可能です。
ではどんな二番手だったら、逆転できるのでしょうか？
満額で申し込みをする
一番手が指値をして価格交渉をしている場合、二番手が満額で申し込みをすれば、
当たり前ですが売主さんは「不動産をなるべく高く売りたい」と考えていますから、高く買ってくれる二番手に売りたいと思うものです。
とはいえ、一応申し込み順のことも気にして、こういった場合は一番手に事情を説明し、二番手の金額と同額、もしくはそれ以上の価格で買う意思があるかどうかを確認することが多いかと思います。
どうしても欲しい物件で、価格が安いと思うのであれば、満額や上乗せをして申し込みをする、というのもアリな訳ですね。
私も指値を大幅にする物件もありますが、全く指値をしない、ということも多々あります。
自分の中で、この条件の不動産ならこれくらいの利回りが欲しい、という計算式を持っていると、指値の計算もしやすくなるかと思います。
逆に「なんとなく」でずっとやっていると指値の幅も決めにくいので、まず「絶対に欲しい利回り」というのを自分の中で決めるのがおすすめです。
現金で購入する
一番手の人が融資を使って不動産を購入する場合、現金で購入するのはやっぱり強いです。
融資の場合は審査に時間がかかりますし、特約付きで売買契約などを結んで時間と手間をかけても、やっぱり融資が通らなかった、という場合があります。
なので、最初から現金で購入する！という買主を優先することは結構よくあることなのです。
ただ、不動産投資をしていく上で、現金で購入する、というのはあまりおすすめの方法ではありません。
やはりレバレッジをきかせて投資を出来る方が収益性は高くなりますので、よほど現金を使いたい局面じゃない限りは、現金購入というのはおすすめしませんね。
物件がかなり安かったりするなら別なのですが。
融資ありきで買付を申し込んで、現金で購入したいという別の買主さんにかっさらわれていったことももちろんあります笑
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感情で決めるケースもある
申し込み順を優先するのが一般的ではあるのですが、中には感情で決めるケースもあります笑
売主さんも、そして不動産業者さんも、大きなお金が動く不動産売買ではリスクが高いことはしたくありません。
そのため、条件を見て、いいなと思う人に売ることがあります。
それ以外にも、ちょっと怪しそうとか、ローンの審査が通らなそうとか、お付き合いのあるオーナーさんだ、とかそういった理由で順番が前後するということもあります。
物件を売却した後に揉め事になったりしたら面倒ですから、やりやすい人に売りたい。これも人間だったら当たり前の感情ですね。
申し込みの順番に法的拘束力があるわけではないので、本当に欲しい物件なのであれば、二番手でも「回ってきたらラッキー」くらいの気持ちで買付を入れておいたら良いのではないかなと思います。