不動産投資に挑戦しようかな、と思っている人が不動産投資系のセミナーに行くと、高確率でワンルームマンション投資をすすめられますし、その話の延長でサブリース契約の話がでるものです。
特にサラリーマンの方が副業で不動産投資をしようと悩んでいる場合、ワンルームマンションだと規模が小さく、手を出しやすいので、不動産業者もおすすめしやすい、というのがあるのでしょう。
しかしワンルームマンション投資でのサブリース契約、というのは利益を出すのがかなり難しいのではないかなと思っています。
ワンルームマンション投資のサブリース契約にどのようなリスクがあるのか、ということについて、今回は解説してみたいと思います。
そもそもワンルームマンションは利回りが低い
そもそもワンルームマンションは利回りが低い、というデメリットがあります。
物件を色々調べているとわかることだと思いますが、地方の築古アパートなんかを見ていると、利回り20%前後の不動産もよく見かけます。
それに比べて、東京のワンルームマンションだと利回り5%前後のものがほとんど。
10%台あるものはなかなかありません。
とはいえ、規模が小さくて手を出しやすいのがワンルームマンションでもあります。
リスクが少ないからこそ、利幅も小さい、というイメージですね。
副業で不動産投資をやりたい、という方にとっては始めやすいですし、不動産業者からは紹介しやすいのです。
都内のマンションでも築古の中古マンションであれば、2000万円前後で購入できるものもたくさんあります。
地方のワンルームであればもちろんもっと安く購入することができますから、不動産投資ローンを組めば、そこまで現金も必要ではありません。
関連記事：ワンルームマンションに投資するリスク
サブリース契約って？
不動産投資初心者に人気なのがサブリース契約、つまり家賃保証と呼ばれる契約です。
月々家賃の10%〜15%程度を支払えば、お部屋が空室になってしまったとしてもサブリース会社が家賃を必ず振り込んでくれる、というもので、
空室リスクを考えずに不動産投資ができるので、投資初心者に人気の方法というわけですね。
ワンルームマンション投資ではやはり空室リスクというのは大きなリスクの一つです。
アパートやマンションの一棟投資とは違って、お部屋が複数あるので、空室リスクを分散することができます。
お部屋が空室になってしまっても複数のお部屋があれば家賃収入がゼロになるということはあまりありません。
それに対してワンルームマンション投資の場合は、お部屋が一つしかないので、家賃収入が0か100か、の世界になってしまうわけです。
もちろん不動産投資ローンを組んでいたら、毎月の返済はお部屋が空室でも迫ってくるわけですから、手元に現金がある程度ないと、毎月の返済が滞ってしまい、最悪の場合自己破産、ということにもなりかねません。
だからこそ、そういったリスクを考えずにすむサブリース契約は投資初心者に人気があるというわけです。
関連記事：新築ワンルーム投資のセールストークはここに気を付けろ！
サブリース契約のリスク
サブリース会社が倒産する
サブリース会社が途中で倒産してしまう、ということは実はよくあることなんですね。
35年家賃保証！といった触れ込みがあったとしても、途中でサブリース会社が倒産してしまえばもちろん補償を受けられるはずがありません。
サブリース会社頼みの不動産投資というのはそもそもが危険なのです。
あとから家賃を変えられてしまう
サブリース会社は物件を借り上げて、賃貸経営を代わりにやりますよ、という契約なわけですが、家賃設定もサブリース会社に任せるような形となります。
最初の家賃設定でサブリース会社への手数料も含め計算していたとしても、あとから家賃設定を変えられてしまったらサブリース契約の内容自体が思っていたものと大きく変わってきてしまいます。
サブリース会社が儲かるということは…
そもそもサブリース会社がサブリース契約を投資家と行ってそれで会社が回っている、ということがどういうことなのか、ということを考えてみてください。
空室でも家賃保証をする、という事業を行って、それでもサブリース会社が回っている、ということはつまりサブリースで儲かるということなのです。
自分で経営を行っていけば自分のものにできる利益の部分をサブリース会社に払わなくてはいけなくなるわけですから、本当にサブリースがお得か、というと疑問ですよね。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
サブリース契約をしないといけないような不動産は買わない
サブリース契約をすることを検討する、ということはそれだけ「入居付けが難しそうな物件」ということなのではないでしょうか。
そういった物件なら最初から購入しない方がいいです。
不動産はたくさんありますから、入居付けをしっかりすることができるエリアを探すところから始めましょう。
サブリース頼みの不動産投資はやはりかなり利益をあげるのは難しいと思います。
特にワンルームマンションの場合はもともとの利回りが高くないですから、余計に難しいでしょう。
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