地方の築古アパートを中心に戸建てや区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
さて、普段は地方の築古木造アパートを購入することが多いのですが、
やはりRC投資には憧れがあります。
いつでもRC物件は気になりますし、物件を探す時にRCも一応見るようにしています。
私個人の考えではありますが、RC物件がなぜ投資対象として魅力的なのか、ということを書いてみたいと思います。
融資が長く引ける
とにかく融資を長く引ける、これがRC物件の魅力だと思います。
木造に比べてRC造は耐用年数が長く、47年となっていますので、金融機関で融資をお願いした時に融資期間が長くなる傾向にあります。
融資期間が長い、ということは毎月の返済額もそれだけ少なくて済むということであり、長くお金を借りられるということは長く運用できる、ということでもあります。
不動産投資は特に金額が大きくなりやすく、その分レバレッジをかけやすいというというメリットがあります。
そのメリットをなるべく活かすことができるのがRC投資と言えるのではないでしょうか。
長く融資が引けるということは、それだけ長く所有することができる、ということでもあります。
私は築古の木造アパートを大体10年くらい所有して売却することが多いのですが、
結局これは、10年くらいの間運用して、大規模修繕などは避けて、売り抜けるという方法でもあります。
売却して現金が手元に入れば、また別の物件を購入して…という繰り返しになります。
とはいえ、買いたいと思っている時に都合よく良い物件がポンポンと出てくるわけではありません。
物件を長く持てた方が、売買頻度も下がりますので、単純に投資しやすいと思いますね。
大規模に投資をすることができる
木造などに比べて、RC物件は部屋数も多いですし、必然的に規模が大きくなってきます。
たとえば同じ利回り10%だとしても、
1000万円の物件であれば1年で1100万円ですが、
1億円の物件であれば1年で1億1000万円にすることができます。
利回りは割合ですから、投資するお金の額が大きければ大きいほど、リターンも大きくなります。
そう考えた時に、大規模に投資をすることができるRC物件というのは、やはり魅力的に映りますね。
もちろん大規模に投資をするのがかっこいい、というのもありますが笑
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コンクリート強度の話
これは少しマニアックな話かなと思うのですが、
実はコンクリートというのは、新築で完成してからその後30年ほどかけて、ずっと強度が上がっていきます。
一番強度が高いのが築30年くらい、という話があるんですよね。
どういう原理なのか詳しくは知らないのですが、コンクリートが長い時間をかけて固まっていくことによって、強度が上がっていく、という話でした。
それに対して、木造は新築されたらその瞬間からどんどん経年劣化によって朽ちていきます。
それを考えると、やはり木造よりもRCの方が資産価値が高いと言えるでしょう。
コンクリート強度が最大限高くなった時点が築30年程度だとすると、そこからは経年劣化し、徐々に強度も下がってくるようですが、その下り幅も低いそうです。
経年劣化しにくい、ということはそれだけメンテナンスも少なくて済むということ。
修繕にもお金がかかりにくい、修繕頻度も少なくて良い、と考えられるのではないでしょうか。
木造物件は本当にあちこち修繕が発生しますからね笑
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懸念事項：アスベスト
RC投資の最大の懸念事項といえば、アスベストが使用されている可能性があるかもしれないということです。
これは中古でRC物件を購入する場合の話ですが、
持ち主も知らなかったパターンで、アスベストが使用されているRC物件なんかがあったりします。
建物も老朽化してきたし、そろそろ物件の解体をするか〜というタイミングでアスベストが使用されていることが発覚する。
そうすると、アスベスト使用物件を取り扱うことができる特別解体業者じゃないと解体対応ができないそうです。
知人から聞いた話だと、アスベストが使用されていたことが発覚して、解体費用に5000万円かかったことがある、という例がありました。
アスベストが使用されているかどうかで解体費用が2倍〜3倍ほどになってしまうことがあるそうです。
こういうのは落とし穴、という感じがして怖いですよね。
とはいえ、やはりRC投資というのは魅力的です。
これからもそういった物件への投資を増やしていきたいですね。
最近はかなり物件価格も高くなってきていますし、所有している物件を売ることが多くなってきています。
良いRC物件があれば、購入を検討したいです。