地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は不動産投資をなるべく安全にするためには？というテーマで少し私の考えを書いてみたいと思います。
これから不動産投資を始める人の中で、特に将来のことを考えて少しでもお金を増やしたい、という考えの方は、
「安全に投資をしたい」という気持ちは強いのではないかなと思います。
投資をする人の中にも、
- リスクをとってもいいからお金をたくさん増やしたい
- リスクはなるべく抑えて、保守的に、安全にお金を少しずつ増やしたい
という2パターンの人がいると思います。
今回は安全にお金を増やすための方法です。
なるべく安く買う
これはもう何よりも大切なことです。
不動産投資を始める時はみなさん、たくさんの物件を見て「これだ！」と思ったものを買おうとすると思いますが、
その時に「どうしてもこの物件が欲しい！交渉しても指値がうまくいかなかったがこれなら仕方ないか…」と妥協して物件を買うことがあるでしょう。
これはちょっと危険ですね。
指値交渉の時は、きちんと自分の中で計算をして「この金額以下にならなければ買わない」というのをいつも決めています。
大体土地の値段を計算して、それが売り出し価格の半分以上はないときついかな、と考えることが多いです。
この値段の計算方法は皆さんそれぞれだとは思いますが、自分の中でのブレない計算式を作っておいた方が良いと思います。
そのためにも、初心者の方はとにかくたくさん物件情報を見ることが大切です。
修繕を業者任せでなく、自分で考えて行う
特に不動産投資初心者にとって難しいのは、物件を購入する時にどこにどれくらいの修繕費用がかかるか、というところ。
それから物件を所有してからも、どこをどこまで修繕するか、ということを考えることかと思います。
購入を検討する時に、内見で業者さんに同伴してもらうこともありますが、
修繕業者さんは投資家ではないので、基本的に「この物件を一生持つなら」という考え方で修繕の提案をしてきます。
要は、マンションやアパートなどの一棟もので言えば、「ずっと所有する物件なら、もう外壁や屋根をやった方がいい」というように、大規模修繕もかなり長期的な目線で考えて提案してくるんですよね。
ですが、投資家はその物件を一生持つわけではありません。
私の場合は5年や10年といった期間、物件を所有してから売却することが多いです。
つまり「自分が想定している所有期間内で大きなトラブルが起こらなければ良い、そのギリギリの修繕をする」ということが大事なのです。
もちろん初心者の場合はどこの修繕にどれくらいお金がかかるか、ということがわからないと思いますので、業者さんの意見を参考にすることは大切なのですが、
それでも、修繕業者さんと投資家では、立場が違って、修繕への考え方もまた違うということを理解しておいた方が良いと思います。
業者さんの意見を参考にしつつも、自分自身の頭で考えて修繕を行うことが大切です。
関連記事：【実録】外壁修繕工事をやらないか？と言われて断りました
安易に家賃を下げない
管理を委託していると、管理会社さんから
家賃をもう少し下げた方が…
というご提案をいただくことが多いと思いますが、安易に家賃は下げないこと。これが安全な投資のために大切なことです。
管理会社はどうしても入居を早く決めたいのでこういう提案をしてきますが、ポータルサイトなどでエリア内の家賃相場をきちんと見極めて、家賃下げすぎないことが大切です。
まず家賃を下げると入居者の質も下がるので、結果的にトラブルが多くなります。
さらに、売却時の利回りも下がります。
たとえば家賃を3万円で設定していたところを2.5万円に下げたとすると、もちろんそのお部屋の利回りも下がるのですが、
その場合、残っている空室も家賃の想定が2.5万円になってしまうんですよね。
そうするとそのお部屋だけでなく、他の空室の家賃設定も一緒に下がってしまうので、一部屋で見たらたった5000円でも、建物全体では大きく利回りが下がってしまうことがあります。
また、家賃を下げて募集をかけると、それを見た他の部屋からも不満が出たり、家賃交渉をされてしまう、という懸念もあります。
関連記事：家賃値下げ交渉を管理会社から提案されることもあります
区分への投資は割と安全な気がする
ちなみに安全に投資をしたい、という方の場合は区分マンションへの投資も多いと思いますが、これは私は結構賛成です。
区分マンションというのは外壁や屋根といった大規模修繕を自分で考える必要がありません。
管理組合の方で積み立てをして行ってくれるので、そういった意味で自分の判断でやらなくてはいけないことが少ないので、楽だと思います。
ただ、一棟ものの方が売れやすいので、出口戦略は立てやすいというのはあると思いますが。
ということで安全に投資を行うために、個人的に思っていることを書いてみました。
ご参考になったら幸いです。
関連記事：築古区分マンション投資ってどうなの？実際買ってみました