地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は不動産投資の規模拡大について。
実は私も初めて購入したのは地方の築古戸建てで、お値段は数十万円ほどだったと思います。
学生の頃に、貯金してあったお年玉で購入しました笑
私はそこから追加購入していくような形で投資規模が拡大していったので、今でもアパート、戸建て、区分、とさまざまなタイプの不動産を所有しており、買ったり売ったりを繰り返しています。
不動産投資規模拡大の方法は2つ
不動産投資の規模拡大方法は大きく分けると
- 追加で不動産を購入していく物件数を増やす方法
- 買い替えを行い、資産価値を高める方法
の2つの方法があります。
私は前者の方になりますね。
それぞれついて少し解説してみたいと思います。
追加購入で物件数を増やす方法
追加購入で投資規模を拡大していく場合は、ローンを組んで追加で物件を購入し、返済を行いながらまた次の物件を購入…という形で規模拡大していきます。
少しずつ規模を拡大していく方法なので、長期的に資産形成を行いたいと思っている場合はおすすめの方法です。
物件購入のタイミングで一気に収益を増やすことができるのがメリットですが、無理な追加購入を行うとローンが返済できなくなり破綻する可能性もあります。
買い替えで資産価値を高めていく方法
こちらはどちらかというとキャピタルゲイン（売却益）をメインに収益を上げていく方法で、購入した物件をリフォームし、購入額よりも高く売却して、今度はさらに高い不動産を購入する…というように繰り返していく方法です。
これはかなり難易度は高くて、本来経年劣化により不動産は資産価値が下がっていくものですし、リフォームしても資産価値が思ったように上がらない、思っているよりもリフォームにお金が多くかかった、などといった理由で、売却益がうまく出ないことが多々あります。
初心者にはまずおすすめできない方法ですね。
やはり不動産投資はインカムゲイン（家賃収入）がメインの収益源かと思います。
関連記事：【実録】築古戸建てを1万円で売却成功！
規模拡大を見据えた1棟目の購入
不動産投資の規模拡大を見据えるなら、何よりも1棟目にどのような物件を購入するか、というところが一番重要だと思います。
1軒棟目である程度余力が生まれないと2棟目…とはなりませんからね。
私の場合は1棟目が築古戸建てで、数十万円程度を現金購入でしたから、特に困ることがあまりありませんでした。
もちろん戸建てなので、あまり収益性は高くないのですが、それでもローンを組んで投資をしているわけではなかったので、返済するものもなく、あまりリスクを負わずに投資を始めることができた、というのは良かったポイントだと思います。
逆に1棟目から規模の大きい物件を購入してしまうと、なかなか2棟目に手を出せなくなるのではないかなと思います。
規模が大きい不動産は収益性も高いですが、それだけリスクも高くなります。
初めて不動産投資をやるのに1棟目から規模が大きいと苦労する部分も多いでしょう。
さらに1棟目の成績が芳しくないと、どうしても2棟目を購入する時にローンがおりづらくなる、というのもありますからね。
もちろん自分自身も収益をあげられないことにより、自己資金が貯まらず、次を購入できる余力ができないというのもあるでしょう。
まずは少し小さな規模の不動産を購入して、不動産投資で出てくる問題にはどんなものがあるのか、一通り体験を伴って勉強してから、規模を拡大していく方が個人的にはおすすめではあります。
関連記事：不動産投資の一棟目、どうやって探す？どんな物件がいい？
自分のペースに合わせて目標規模を明確にする
不動産投資規模を拡大していくために一番重要なことは、どれくらいの規模まで拡大したいのか、ということを自分でまずきちんと明確にしておくことです。
「とにかく規模を拡大していきたい！」というような曖昧な目標だと自分の首を締めかねません。
自分がどれくらい労力と時間を割けるのか、ということもあらかじめ確認しておいたほうが良いことです。
投資規模を拡大していって不動産投資業一本にしたい、という場合は、
具体的に月にいくら稼ぐことができたら良いと思えるのでしょうか？
ローンの返済や突発的な大規模修繕のために少し現金も手元に貯めることとして、残りいくらあれば自分は満足する生活が送れるのでしょうか？
その金額から逆算して、どれくらいの規模で投資をすればいいのか、ということをまずは計算してみると良いと思います。
たとえば毎月50万円は欲しい、と思ったら、年収600万円ということになります。
利回り10%の物件であれば、6000万円の規模で投資をしなくてはいけない、ということが分かりますね。
このように計算していくことで、どれくらいの規模を目指せばいいか、ということのイメージをつけることができます。
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