不動産投資を始める時は不動産を購入するところから始まりますが、
あまり手持ちに現金がない、という方もいらっしゃると思います。
現金を持っていなくても、ローンさえ組めてしまえば不動産の購入はできますが、
手付金もなし、ということはできるのか…？
実は手付金なしで不動産を購入する、ということもできないことはないんですよね。
手付金と頭金の違い
不動産を購入する時に最初に用意するお金として、
- 手付金
- 頭金
の二つがあります。
手付金は、不動産売買の契約を結ぶ時に買主が売主に対して、証拠金として渡すお金になります。
手付金の相場は物件価格の5%〜10%で、例えば2500万円の中古区分マンションなどであれば、125万円〜250万円、というわけですね。
それなりにまとまったお金が必要になります。
どうして手付金があるのかというと、売買契約を結ぶのと物件の引き渡しは同日には行わないからです。
物件の引き渡しまでに「やっぱりやーめた！」と買主がなってしまうのを防ぐ意味でも、売主に安心してもらう意味で手付金を支払います。
買主がどうしても「違う物件が良い」となった場合は、この手付金を放棄して、売買契約を取り消すことが可能です。
不動産引き渡し時に、この手付金を物件価格からマイナスした残代金を支払う形となります。
なので、不動産購入時に手前で支払う必要のある手付金ですが、
結局物件購入価格に含まれるものであり、購入価格と別に必要なお金、というわけではありません。
支払うタイミングが手前にあるだけですね。
これに対して頭金というのは、不動産を購入するのにあたって組むローンで、最初に自分がどれだけ現金を支払うか、という部分の話です。
例えば2500万円の物件に対して、その2割の500万円は自分で頭金を出す。
そうするとローンは2000万円分で組めば良いというわけですね。
この頭金が多少あった方が、ローンの審査は通りやすくなります。
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手付金なしにできるかは交渉次第
手付金は売主さんが安心して売買の取引ができるように、買主側が提示するもの、というイメージですね。
ですが、買主側の事情も人それぞれですので、手付金を半額で交渉したり、手付けなしでなんとか取引ができないか、という交渉をしてみることもできます。
売主さん側の判断によるものになりますので、手付けが払えないのであれば取引できません、という売主さんもいらっしゃいます。
どうしても手付金がないと、いつでもキャンセルができてしまう状況になるので、売主側には嫌がられてしまいますよね。
手付金に関しては不動産仲介業者が決めていることでもないので、
不動産業者の担当の方に相談して、減額や0円の方向で交渉ができないか、売主の方に聞いていただく、という形になると思います。
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個人よりは業者の方が交渉しやすい？
これは不動産業者の方に直接聞いたお話なのですが、
物件はオーナーが個人である場合と、業者である場合があります。
業者がオーナー、というのは、個人から業者が不動産を買い取って、リフォームをして販売している物件、ということですね。
多少金額が安くなってもいいから、今すぐ不動産を現金化したい、という方はいるもので、
そういう個人から不動産を安く買い取って、業者側でリフォームをして価格を上げて販売を行うのです。
差額分で業者が儲かるような仕組みですね。
実は不動産買取は相場の7割くらいの金額になってしまうので、売却時にはおすすめできない方法なのですが…
手付金の交渉をする時は、業者が持っている物件の方が交渉がしやすいそうです。
というのも、業者の方がやはりキャッシュフロー的に体力がありますし、
手付金なしでキャンセルとなった場合のリスクも個人に比べると小さい、というわけですね。
個人だとどうしてもそういったケースに慣れていない、ということもあるでしょうね。
なので、物件を選ぶ時に手付金なしで行きたいのであれば、業者が持っている物件が狙い目、と思っておくと良いかもしれません。
また、手付金の部分も含めてローンを組む、という手もあります。
頭金なし、手付金もなし、ということになるとフルローンを通り越してオーバーローンという形になるわけですが、
そういったやり方をしている方もいらっしゃいます。
「お金が貯まってから…」と待っているとなかなか不動産投資を始められませんので、
少し無理をしても、早くから始めるという方が収益性が高くなることは多いです。
特に区分マンションなどの規模の小さい投資から始めるのであれば、
金融機関と相談しながら、オーバーローンも検討してみるというのでもいいかもしれませんね。
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