地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分へも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
現在、とある築古アパートを売りに出しています。
アパートのスペックは以下のような感じです。
- 人口15万人程度の地方都市にあるアパート
- 築年数は40年ほど
- 戸数：4戸
- 間取り：3LDK
- 和室有り
- リフォームは最低限しかやっていないですが、フローリングのお部屋もあり、結構綺麗
こちらの物件が4戸中空室が1室の状態で売り出したところ、
まだ成約が決まっていない段階で満室となりました。
ファミリータイプは需要がある
最近、ファミリータイプはやっぱり需要があるな、と思い直してきています。
もともとファミリータイプは流動性が低いのもあって、需要はあるなと思ってはいたのですが、エリアによってはファミリータイプがものすごく少ない、というところもあるので、積極的に投資してみても良いかもしれないです。
よく、「ファミリータイプだと戸数をたくさん持つのが難しい。それだったらワンルームで部屋数の多いアパートの方が、家賃もたくさんとれて投資効率が良い」という論を見かけます。
たしかに3LDKのお部屋だったら、広さで言えば、ワンルームの2〜3倍ほどあります。
つまり、本来ワンルームを2〜3部屋作ることができる空間に、1部屋しかないのが3LDKのファミリータイプのお部屋、ということになります。
こう考えると、部屋数も多くてワンルームの方が投資効率は良いかもしれないんですが、
それでも、結局お部屋が埋まらなかったら意味がありません。
場所によってはワンルームが供給過多になりすぎていて、家賃設定をかなり下げたり、敷礼ゼロにしたり、フリーレント期間を設けるなどの条件を付けないと埋まらない、というところがたくさんあります。
そういったところでのファミリー物件への投資というのが、狙い目かもしれない、と思うのです。
築年数も40年ほど経っていますのでなかなかの築古と言えますよね。
それでも内装がある程度ちゃんとしていれば、お部屋は埋まるものなんだな、という感じです。
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満室になったことで、強気でいける
今回はすでに売り出していた物件で、問い合わせもいくつか入っていました。
まだ申し込みは入っていないのですが、満室になったことで強気でいけるな、と感じています。
これから指値交渉なども入ってくるかと思いますが、満室であれば強いですよね。
総戸数が4戸というのもあって、3/4から4/4になったのは本当に数字的にすごく魅力が増したと思います笑
75%が100%になったわけですからね。
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売り出し価格は購入価格よりも+300万円ほど
こちらの物件を購入した時に結構相場が下がっていたというのもありますが、
売り出し価格は購入価格よりも+300万円ほどにしています。
購入したのが今よりも5〜6年ほど前ですが、相場は変わるものですね。
最近の市場を見ていらっしゃる方はお分かりになるかと思いますが、数年前に比べるとアホらしい！と思うほど相場が上がっているように感じます。
これは私の周りの不動産関係者の方と話していても、みなさん口を揃えておっしゃっていることです。
だからこその売却。最近は売ることが多いです。
実は並行して訴訟をしなくてはいけない案件も5件ほど抱えており…
今まで10年以上不動産投資をしていて、こんな事態になったことがなかったので、不況が来ているのかな、とも思っています。
逆に相場が下がり始めたら、また買い足したいなと思っていますが。
築30年以上のものを購入して、そろそろ築40年になろうか、というものが、購入した時よりも高く売れそうなのは不思議なものです。
ですが、それが相場というものであり、投資というものなのでしょう。
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気長に待つ
不動産を売りに出してから数週間ほど経ちましたが、未だに申し込みは入っていない状況ではあります。
ですが、その間に満室になりましたし、特に売り急いでいるわけではないので、気長に待ってみようかなと思っています。
自分がこの物件を見つけたら、今の売り出し価格でも興味を持つかな？と思いますので。
現金が早く欲しい、という場合は価格を下げなくてはいけないことがありますが、
そうでもない場合で、市場をかんがみた適正価格をつけているという自認があるのであれば、ある程度待ってみても良いんじゃないかなと思います。
数ヶ月ほど売れなくても、買い手が見つかることもあります。
動きがあったら、またこちらでも記事にしていきたいと思います。
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