賃貸物件のオーナーとして不動産を貸す時に、家賃の金額設定に悩むオーナーは多いと思います。
強気の家賃を設定しても入居者が現れず空室が続くようだとどうしてもその間は収入がゼロになってしまいますので、家賃を下げた方が良いのか悩む人もいるでしょう。
家賃を設定するときにどのようなことを考えればよいのかということについて解説していきたいと思います。
不動産鑑定士の家賃算出方法
不動産鑑定士家賃をどのように算出しているかを紹介します。
家賃の鑑定評価には
- 積算法
- 賃貸事例比較法
- 収益分析法
という3種類の算出方法があり、その中で「積算法」と「賃貸事例比較法」は居住用のマンションやアパート、一戸建ての場合に多く用いられる算出方法です。
あくまで指標にはなりますが計算をしてみて参考にしてみると良いと思います。
積算法
物件価格×利回り＋必要諸経費等
積算法に関しては不動産売買取引額を決定するときの指標になることが多く家賃の算定で用いられることはあまりないのですが、殆どのオーナーが物件を購入する時にこの計算式を頭の中で計算しているのではないでしょうか。
どれくらいの家賃で貸すことができれば利益を生むことができるかということを考える計算式です。
賃貸事例比較法
周辺の競合物件の家賃と比較して算出する方法で、家賃設定を考える時にはこの考え方が一般的になると思います。
似ている物件の立地や階数の違いなどを考慮して算出していきます。
以降、今日物件の家賃を調べてどのように家賃設定をしていくか細かく解説していきたいと思います。
家賃設定の時に調べること
家賃相場
まずは物件のあるエリアの家賃相場について調べてみましょう。
SUUMOなどの不動産ポータルサイトでは、エリアごとの家賃相場を簡単に調べられるようになっています。
駅やエリアから調べることができますし、人気のエリア、駅のランキングなどもありますので物件の購入を検討するときにこれらを覗くのも良いと思います。
競合物件の条件や設備
家賃相場を調べることができたら具体的に間取りや条件などが似ている競合物件を一つ一つ見ていきます。
実際に自分がそのエリアでお部屋を借りる前提で探してみると良いと思います。
条件に関しては
- 駅からの距離
- 築年数
- 階数
- 構造
- 平米数
- 敷金礼金の有無
などを重点的に見ていくと良いと思います。
競合物件でどのような設備があるのかということを見てみましょう。
例えば液晶付きインターホンがあったり、ウォシュレットが付いていたりといった条件で同じ家賃設定なのにどうしてもその物件に勝てないというのはよくあることです。
インターホンやウォシュレットに関してはかなり安価で後付けできるものではあるので、競合物件との差別化のために取り入れてみるのも良いでしょう。
競合物件にそれらの設備がない場合は、少し家賃を上げることができると思います。
また同じ家賃設定にしても入居需要を捉えることができるでしょう。
関連記事：収益物件に無電源ウォシュレットを設置してみました！
家賃設定の時に考えるべきこと
管理会社の意見を聞きすぎない
管理会社からすると早く入居して欲しいですし、物件を紹介しやすくするためにも、「家賃をもう少し下げないか」という交渉されることが多いです。
持っている物件に対しても「ここの入居者は入居年数が長いから家賃を下げてサービスをしてあげるのはどうか？」というような交渉をされることもあります。
しかしどうしても管理会社からすると入居者に喜んでもらいたい、実際にやり取りをする入居希望者に紹介しやすくしたい（成約を決めたい）、というのが先に立ってしまっていて、オーナーの利益まで計算して考えてくれる人というのは少ないものです。
管理会社の人はやはり管理会社の目線で考えますからね。
担当者の肌感覚を聞いておくのは大切なことだとは思いますが、管理会社の言う家賃設定の言いなりになりすぎるのは危険だと言えると思います。
一時金
家賃を通しても下げたくない場合は、敷金や礼金などの一時金をゼロに設定して募集をするというやり方もあります。（ゼロゼロ物件）
家賃そのものを下げる前に一度検討してみても良い方法だと思います。
もしくはフリーレント期間をつけるという方法もあります。
しかしこれらフリーレントやゼロゼロ物件というのは、どうしても入り口のハードルが狭くなるため、悪質な入居者が入ってしまう可能性も高くなるので注意が必要です。
広告料の増額を検討する
家賃はどうしても半永久的に発生する収益なので下げてしまうと収益率が下がってしまいますが、入居を決めるための投資を多くするというやり方であれば、長期的に見た時にお得だと思います。
その一つの方法として広告料の増額を検討するというやり方があります。
仲介は決めてくれた仲介業者に手数料を支払うのと別に、ADと呼ばれる広告料を支払うやり方です。
特に制限などが設けられているわけではないので、なかなか決まらない物件の場合は広告料をプラスするというやり方も良いでしょう。
関連記事：賃貸経営におけるADとは？仲介手数料との違いは何？
一度下げると上げられない
家賃は一度下げるとなかなか再度上げるのが難しくなります。
そのため家賃を下げるというのは最終手段として考えておいた方が良いでしょう。
設備を増やす、リフォームをする、一時期の設定を見直す、など、できることから先によってみたほうがいいと思います。
関連記事：オーナーチェンジの際に家賃値上げはできるのか？その方法とは？