年間で20万円を超える家賃収入がある場合は確定申告を行わなくてはいけません。
確定申告を行う場合は白色申告から青色申告かを選ぶことができます。
白色申告の方が簡単に確定申告を行うことができるので、そこまで家賃収入が多くない場合は白色申告でも良いかもしれません。
一方青色申告だと提出書類が多くなり内容も煩雑になるため確定申告が難しいのですが、そのぶん大きく節税をすることができます。
今回は家賃収入がある人の青色申告についてそのメリットを解説していきたいと思います。
家賃収入にかかる税金
家賃収入にかかる税金は以下の計算式で求めることができます。
（家賃収入金額-必要経費）×所得税率
所得税率は課税所得金額から算出するため、所得が多い人ほど税率が高くなります。
家賃収入に含まれるものとして
- 礼金
- 更新料
- 管理費
- 駐車場代金
- アンテナ基地設置料金
- 自販機の設置による収入
などが挙げられます。
これらも収入としてカウントされるので注意しましょう。
関連記事：不動産収入の確定申告はいくらからしなくてはいけないの？
青色申告をするのに必要なこと
青色申告承認申請書の提出
新規で青色申告を行うためには管轄の税務署へ所得税の青色申告承認申請書を提出する必要があります。
青色申告を始める年の3月15日までにこの申請書を提出しなくてはいけませんので、青色申告を始めようと思っている方は早めにこの申請書を提出しましょう。
複式簿記での記帳
白色申告とは違い青色申告で65ま年の控除を得る場合は複式簿記での記帳が必須となります。（簡易簿記で提出すると10万円の控除になります）
損益計算書と貸借対照表の作成も義務付けられているんですね。
これらの決算書は確定申告の際に提出しなくてはいけません。
また帳簿や請求書、領収書は確定申告書の提出期限日の翌日から7年間保存しなくてはいけないという決まりになっています。
事業的規模である場合は65万円控除
不動産所得で65万円の青色申告特別控除を受けられるのは、不動産事業が事業的規模にあたる場合に限られます。
ここでいう事業的規模とは
- 独立家屋は、概ね5棟以上の貸付け
- アパートなどは、賃貸が可能な独立した部屋が概ね10室以上
これらを満たしている場合です。
これらを満たしていない場合に青色申告をする場合は専従者給与控除が使えず、青色申告特別控除の額が10万円となります。
控除額は減ってしまいますが、事業規模でない場合は青色申告ができないというわけではありません。
関連記事：不動産投資で得た収入の確定申告、経費にできるものはどんなもの？
青色申告をするメリット
青色申告特別控除
青色申告をすれば課税所得から65万円の青色申告特別控除を受けることができます。
白色申告の場合は控除額は10万円なので、所得が多い人ほど青色申告できちんと申告をすると節税になるでしょう。
専従者給与控除
家族を従業員にして給与を支払った場合は、それを必要経費として計上することができます。
家賃収入が多くなってきたらこのような節税対策を行うと良いと思います。
赤字の繰越
不動産所得が赤字になってしまった場合は3年以内であれば赤字を繰り越し黒字になった年に赤自分を差し引く繰越控除を受けることができます。
不動産投資の場合は大規模修繕などで突然思わぬ出費が出てしまうことがあります。
そういった時に赤字の繰り越しができると調整しやすくなりますよね。
白色申告の場合は赤字を計上することができないので、これは青色申告のみのメリットです。
少額減価償却資産の特例
30万円未満の資産であれば、減価償却をせずに取得した時一度に全額経費として計上することができます。
収支のバランスを見て、経費として計上するものを増やしたい年にこの特例を使うと良いと思います。
貸倒損失の計上
回収することができなかった賃貸料が発生した場合は、貸倒損失の必要経費として計上することができます。
これも家賃収入があるオーナーにとってはよくあることなので、青色申告の方がバランスを取りやすいでしょう。
経費にできるものが増える
事業的規模とみなされる規模で家賃収入を得ている場合は、自宅をオフィスとして使用すると電気代や部屋代の一部を経費にすることができます。
不動産投資を事業とすることによって経費にできるものが増えるので、事業的規模で不動産投資を行っている場合は白色ではなく青色で確定申告をした方が良いでしょう。
関連記事：ふるさと納税で節税しよう！不動産所得がある人の確定申告
青色の確定申告は複雑な内容が多いので倦厭されがちですが、しっかりと知識を身につけて行うことで節税になります。
ただし節税になるからといって経費計上をたくさんしてしまうと融資の際に不利になる場合がありますので注意が必要です。
また税務署にも過度な経費計上をしているとマークされてしまいます。
もちろん経費として計上したものでも、自分でお金を払うことに変わりはないので経費になるからといってお金を使いすぎてしまったら家賃収入を得ている意味がありません。
確定申告などの全知識をしっかり身に付けた上でバランスを考えて投資を行っていきましょう。
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