賃貸経営をする場合、大家さんはいつでも家賃滞納リスクと戦っていかなくてはいけません。
保証会社が通らないような方を助けたくて身分証明書の確認もそこそこにおうちを貸したら家賃滞納されたどころか、貸してあげたお金やお部屋の設備まで盗まれ、そのまま逃げられてしまった、なんていう話もあるくらい、世の中には悪い人もいます。
ビジネスとしてきちんと賃貸経営を成り立たせていくためにも、家賃滞納をされた時にどのような対応をすればいいのか、そもそも家賃滞納がなるべく起きないように、どのような対策をしておけばいいのか、ということは考えておくべきでしょう。
家賃滞納に気づいたらまずすること
家賃の滞納が発覚したらすぐに入居者に家賃の催促をすることが大切です。手間だとは思いますが後回しにはせず、なるべく早く対応するようにしましょう。
電話、書面など、方法は何でも良いので、とにかく早く入居者の方とコンタクトをとって入金を催促することが大切です。
毎月きちんと家賃が入金されているかどうか、ということもしっかり確認するようにしましょう。ここで抜け漏れがあって、後から家賃滞納に気づいて対応が遅くなったりすると問題です。
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家賃滞納が一ヶ月を越えたら弁護士に相談する
家賃の支払いが一ヶ月以上滞っている場合は弁護士に相談した方が良いです。
家賃を滞納している理由も聞けるのであれば聞いてみましょう。
滞納理由としては以下のような理由がよく挙げられます。
- 忘れていた
- 旅行などで不在にしていたため支払いができなかった
- 家賃を支払うためのお金がない
- 急な病気や怪我を負ってしまった
これらの理由とともに「いつまでに支払う」というようなことを伝えてきているなら良いですが、何も連絡がない場合は次の支払いも滞ってしまう可能性が高いです。
とりあえず滞納が1ヶ月を越えた時点で一度弁護士には相談しておいて、その後も家賃の支払いがなかったら弁護士から家賃を支払うよう内容証明郵便で催告をするのが良いでしょう。
それでも家賃滞納が続き2ヶ月を超えたら、裁判を起こす、という流れが良いかと思います。
金額が小さいうちは弁護士には相談しなくてもいいと考える人が多いですが、できれば家賃滞納が1ヶ月を超えているのであれば早めに弁護士に相談したほうが良いでしょう。
弁護士に相談すると以下のような対応をお願いすることができます。
- 督促状の作成、送達
- 訴訟の手続き
- 債務者と交渉
- 各書類の作成、送達
- 立ち退く場合の立ち会い
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交渉しても支払いがない場合は裁判
弁護士に相談してみて、督促状を送ってみたけれどやはり家賃滞納が続く、という場合は裁判を起こすことで滞納家賃を回収します。
裁判には、
- 滞納家賃を回収するのみの手続きである支払督促・少額訴訟
- 滞納家賃の回収とともに、物件の立ち退きを求める手続きを行う、明渡請求訴訟
の二つがあります。
支払督促
支払督促は裁判所へ申し立てを行えば裁判所から借主へ督促通知がなされます。裁判所が2回督促を行っても反応がない場合は仮執行宣言の申し立てを行い、仮執行宣言付支払督促というものを取得することができます。
これは強制執行の根拠となる債務名義という書類になりますので、強制執行をかけて家賃の回収を行うことができます。
裁判所に直接赴く必要がないのですが、借主が異議を唱えた場合は通常訴訟に移行となります。
また、公示送達が利用できないので借主が失踪している場合は利用することができません。
少額訴訟
60万円以下の金銭の支払を請求する際に、原則として1回の期日で結審する裁判手続きです。
通常の訴訟より手数料が安く、またスピーディーに、訴訟を起こすことができますが、借主が行方不明の場合は通常訴訟となります。
明渡請求訴訟
これは通常の民事訴訟で、滞納家賃を支払った上で退去してもらいたい場合に行います。
滞納家賃の請求と明け渡しを1つの訴訟手続きで行うことができるのですが、オーナー側にもある程度法的知識が必要になりますので弁護士を利用する方が良いです。
手間はどうしてもかかってしまいますね。
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借主が失踪している場合
借主が失踪しており、連絡が取れないという場合は連帯保証人へ督促を行います。
基本的に賃貸借契約を締結する時に連帯保証人から同意を得ている場合がほとんどだと思いますので、連帯保証人に連絡をします。
滞納分の家賃に関しては、連帯保証人は家賃滞納者と同等の責任を負うので、貸主が行方不明の場合は連帯保証人に支払ってもらいます。
また、基本的に連帯保証人以外の第三者へ督促行為を行うことはできないのですが、もし家賃滞納者が配偶者と同居していたら、契約者でなくとも配偶者に賃料の請求を行うことができます。
これは民法761条・日常家事債務の連帯責任で定められているものです。
家賃滞納は入ってくるはずの家賃収入が入ってこないだけでなく、対応に手間も時間もかかるので、できれば保証会社は必ず利用してもらうようにしたり、保証会社を利用した上で連帯保証人も必須としたり、入居審査を厳しめにするなどしてリスク回避できるようにしておいた方が良いでしょう。