物の値段がなんでも上がってきてしまっている昨今、オーナーも家賃を上げていきたいと思うのが普通ではないでしょうか笑
何を買うにも高くなっているわけですから、家賃も上げたいと思いますよね。
ですが、現在入居しているお部屋に関しては、家賃を値上げするというのはとても難しいです。
基本的には、入居中のお部屋の家賃は下げることはできても、上げることはできないと思った方が良いでしょう。
オーナーの一存で家賃の値上げをすることはできない
不動産業を語る上で絶対に避けて通れない法律が借地借家法。
これは家の貸し借りをする時に守ってください、という法律です。
日本の借地借家法は入居者に優しく、オーナーに厳しく出来ています笑
海外だと、オーナーが「出ていけー！」と言えば入居者を追い出せたりするのですが、日本ではそれは違法です。
それが違法になっているおかげで道端がホームレスだらけ、ということになっていないのだとは思いますが、それでも、不動産オーナーからすると結構厄介な法律でもあります。
家賃の値上げについても、値上げそのものは法律で認められているのですが、それには「正当な事由」が必要とされています。
正当な事由としては、借地借家法第32条に定められています。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
簡単に言うと、
- 物件の資産価値が上昇した場合
- 物件にかかる管理費や固定資産税が上昇した場合
- 近隣物件の相場より家賃が低い場合
こういった状況になっている場合は、家賃の値上げ交渉ができる、ということです。
例えば街の再開発があって新しく駅ができたり、お店が増えたり。
物件の資産価値が上昇して維持・管理費が高騰したり。
そういった場合はOKなわけです。
昨今のインフレに関しても、管理費などの部分に関しては上がっている部分もあるかと思いますので、交渉の余地はありますよね。
ちなみに、
- オーナー個人の経済事情による値上げ
- 家賃相場とかけ離れた値上げ
は正当事由としては認められません。
また、賃貸借契約に家賃増額を禁止するような特約があったり、期間の定めがあり、その期間内は家賃を変更しない旨が書かれている場合は、値上げ交渉はもちろんできません。
正当事由があっても、家賃の値上げができるわけではない
家賃の値上げは、正当事由があった上で、さらに入居者の合意がないと成立しません。
家賃値上げの流れとしては以下のような流れになります。
- 書面にて入居者に家賃値上げの通知をする
- 入居者と交渉
- 交渉がうまくいかない場合、裁判所に調停を申し立てる
- 裁判所に訴訟提起
家賃の値上げは強制することができませんので、値上げの通知をして交渉がうまくいかなければ、法律に則って進めることになります。
ですが実際には、裁判を起こしてまで家賃を値上げする、ということはほぼないでしょう。
裁判費用の方が高くなってしまいますからね。
調停となれば最低でも3ヶ月ほどは時間もかかります。
どうしても値上げをしたいのであれば、交渉の時に、「家賃は上がってしまうけど、次回の更新料を無料にしますよ」などの提案があると、入居者も納得してくれやすいです。
最終的に家賃を上げたことにより収益がプラスになることが飽くまで一番の目的ですので、一度シミュレーションしてみることも大事です。
更新料を無料にしても、○年○ヶ月以上住んでくれればプラスだな、というポイントが計算で導けるはずです。
退去があった時に家賃設定を変えるのが一般的
入居中のお部屋に関して、家賃の値上げをするのがいかに大変か、ということがよくわかったかと思います。
実際には、やはり入居中のお部屋に対して家賃の値上げ交渉というのはあまり現実てきではないでしょう。
家賃を値上げするという通知に対して、「じゃぁ退去します」という方向になる可能性も十分あるわけです。
そもそも長く住んでくれている入居者の場合は値下げこそしてもいいものの、値上げとうのはよっぽどのことがないと難しいと考えた方が良いでしょう。
退去のタイミングでリフォームをある程度して、その上で以前よりも高い家賃で再度募集をする、というのが一番トラブルも招きにくくて良いのではないかなと思いますね。
床とクロスを張り替えるだけでもだいぶお部屋の印象は変わりますし、重大な欠陥がなければ、その程度のリフォームで十分だと思います。
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