不動産投資をやっているとずっと悩んでしまうこと、それは空室対策ですよね。
どうにかして満室経営できないかなぁ
なんて私もいつも考えています笑
地方の中古戸建て・アパートや都内で区分マンションなどにも投資していますが、
色々やってみた空室対策の中で「これはやってはいけない！」と思った空室対策を今回は紹介してみたいと思います。
家賃を下げすぎる
お部屋が埋まらないなら、家賃を下げれば埋まるだろう！
と安易に考えてしまう人は多いのですが、家賃をどんどん下げていくのはとても危険です。
競合している類似物件とかけ離れた家賃設定にしている場合は、相場を見ながら設定し直す必要はあると思いますが、
それ以上下げる場合は、「家賃を下げる前にできることはないか」を考えるのがおすすめ。
お部屋が埋まらないから下げ続ける、はやってはいけないことだと私は思っています。
理由としてはまず第一に、あまりに安すぎる物件というのは「何かしら理由があるに違いない」と思われて、逆に候補から外されてしまうことが多い、ということ。
大体同じ家賃帯でお部屋を2〜3ピックアップして内見する、というのがお部屋を探している人の行動です。
そこから不動産業者さんが「こういうお部屋もありますよ〜」という感じで他のお部屋を紹介してくれたりもしますが、ほとんどの場合、最近はネット上でお部屋を探して目星をつけてから内見をしますので、その時点で候補から外れてしまうと厳しいですね。
もう一つに、これは地方のアパートを経営していて気付いたことですが、
あまりに家賃を安く設定しすぎると、生活保護受給者の方にもひっかからなくなります。
というのも、相場の家賃帯から家賃を少し下げると、生活保護受給者の方の申し込みも増えます。
その価格帯からさらに家賃を下げると、生活保護受給者の方からも申し込みがなくなる。
これは生活保護で出る家賃の上限が決まっているせいなのです。
生活保護受給者の方は、生活保護の中でもなるべく高い家賃のところに住みたい。
だから生活保護で支給される家賃上限額のギリギリのところのお部屋を狙うんだそうです。
なので家賃が安すぎると本当に誰にも引っ掛からなくなってしまうんですよね。
実際に不動産投資をやってみて気付いたことでした。
普通は家賃を下げれば下げるほど申し込みが増えると思ってしまうものですよね笑
関連記事：大家必見！家賃を下げる前にできる空室対策
リフォームしすぎる
不動産投資初心者の方にありがちですが、自分が所有している不動産は自分の裁量でリフォームをすることができるため、「あれもこれも」とこだわりが強くなり、ついついリフォームを過剰にしすぎてしまう、という失敗があります。
不動産投資をビジネスとして捉えるのであれば、リフォームは過剰にしすぎないこと。
どんなに素敵なお部屋にしても、築年数と間取りと立地によってある程度家賃は決まってきてしまいます。
しっかりとリフォームをしたからといって、5万円も家賃をあげることはできないでしょう。
そう考えると、リフォームというのは「一体どれくらいの期間で回収できるのか」ということを考えてやらなくてはいけないのです。
何百万もかけてやっていたら、確かに入居は決まるかもしれませんが、それを回収するのに何年何十年とかかってしまいます。
それなりの築年数が経っている物件の場合はそもそも家賃を高く設定するのが難しいですからね。
基本的には大きなリフォームをしなくて済む物件を買うのがいいと思います。
そしてリフォームもクロスや床だけにしておいて、「生活するのに最低限必要な部分を整える」というイメージでやれば良いのではないでしょうか。
私もとにかくリフォームは必要最低限！と思ってやっています。
関連記事：中古マンションを購入して投資！リフォーム費用を大公開
安易なペット可・楽器可
ペット可や楽器可といった物件は確かに需要はあると思います。
最近はペットを飼っている・飼いたいと思っている人に対して、ペット可の物件がかなり少ないようで、ある程度ペット可にすることでお部屋も埋まるのかもしれません。
ただ、それによって今住んでいる人は退去してしまう可能性もあるのです。
ペットを飼いたいと思っている人がいるのと同時に、動物が苦手だという人も一定数いることを忘れてはいけません。
これは楽器可の物件に関してもそうですね。
楽器可の物件を探している人もいるけれど、静かな環境で暮らしたいと思っている人もいる。
つまり、ペット可や楽器可にしたら、現状よりも入居者が増える、とはならないのです。
別の層を取り入れることはできるけれど、それによって失う層もいるかもしれない、ということを十分理解しておく必要があります。
またペット可にすることによって、原状回復費用は当然高くなります。
一度ペット可にしてからそれを戻すのは難しいので（ペット可の条件で入居した人を強制退去させることはできませんから）、これらの条件を検討する時は慎重になった方が良いでしょう。
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