地方の築古物件を中心に投資をしています。
年度末にかけて不動産業界は繁忙期となります。
年始に新しい環境に移る人が多いので、それに向けて住居を変えるという方もまた多いからです。
大体いつも12月〜1月頃は現地に出向いて物件の状態をチェックするようにしています。
この時期に管理の方と会っておくと、コミュニケーションも取りやすくなり、物件を紹介してもらいやすくなる、というのもあります。
ということで今年も1月末に出張に行ってまいりましたが、東北・北海道エリアはこの時期は結構雪が降っていますね。
物件によっては内見にも支障が出そうなものもありますので、
そういったところもチェックしなければなりません。
強制執行待ちのお部屋があった
さて、ここからが今回の本題です。
出張に行った際、「強制執行待ちのお部屋」が一つありました。
こちらは家賃滞納が続いており、入居者と連絡が取れなくなっていたお部屋です。
連絡が取れないままで、オーナーの判断では退去させることができませんので、訴訟を起こして、裁判となっていました。
ちなみにこの裁判をする費用ももちろんオーナー負担ですし、連絡がずっと取れないので回収見込みもありません。
それでも裁判で強制執行をしないと、入居者を退去させることはできない、というのが日本の法律です。
なんとも辛いところです。
訴訟を起こしても結局ずっと入居者の方とは連絡が取れないままだったので、勝訴が確定してはいたのですが、強制執行手続きを行っており、その日を待っている、という状態でした。
誰も入ることができないお部屋ですので、現地を見に行ったらドアノブが外されていました。（これは管理の方がやってくださったのだと思います。）
郵便受けに督促状のようなものが来ていたのが生々しかったですね。
強制執行が完了するまでは、家賃滞納が何ヶ月あっても賃貸借契約の続いているという扱いになりますので、入居中という扱いになります。
つまり、オーナーが勝手にお部屋に立ち入ることはできません。
現地視察に来たものの、お部屋の中は見られないままで帰りました。
同アパートの他のお部屋はこんな感じ。
よくある単身者向けのお部屋です。
強制執行が済み、残置物撤去へ
先日、無事に強制執行が済んだという旨のご報告をいただきまして、
いよいよお部屋の中を見ていただくことに。
残置物がかなりあったようで、
残置物撤去費用に78万円かかりますがよろしいでしょうか？
というご連絡をいただきました。
そもそも裁判費用もオーナー負担でかなりかかっているのに、
ここから残置物撤去・原状回復にも費用がかかって、もちろんこれらも回収見込みがありません。
逃げた者勝ちなような法律になっているのは本当に辛いですね。
コロナを経て、こういう案件が増えて来たように思います。
他のお部屋でも家賃滞納が続いてゴミ屋敷状態、というのがありました。
残置物撤去費用の相場はどれくらい？
しかし、残置物撤去に78万円、というのは少し見積もりが高すぎるようにも思います。
調べてみたところ、以下のようなことが分かりました。
残置物撤去と不用品回収の違い
不用品回収の場合は不用品が明確なため、見積もりも出しやすいのだそう。
それに対して残置物撤去はそもそもゴミの分別から始めなくてはいけないので、
- リサイクルできるもの
- 可燃ゴミ・不燃ゴミの選別
- 売却可能な動産の梱包
- 導線を確保してからの搬出作業
など、作業が多くなり、費用が余分にかかりやすいみたいです。
単身者向け物件の残置物撤去費用は40万円が平均
残置物撤去費用の目安は1㎥あたり7,000円～15,000円。
「賃貸住宅等における残置物問題に関する検討会 報告書｜国土交通省」を参考にすると、単身高齢者が住んでいた物件の残置物撤去費用は「1件あたり約40万円」が平均値となっているそうです。
つまり、今回はかなり見積もりが高いということがわかります。
ちなみに、
- 一戸建て：20〜50万円程度
- 1R・1K（10㎥前後）：100,000円～150,000円
- 1LDK・2DK（20㎥前後）：200,000円～300,000円
- 2LDK・3DK（30㎥前後）：300,000円～450,000円
- 3LDK・4DK（40㎥前後）：400,000円～600,000円
- 4LDK以上（50㎥以上）：500,000～750,000円以上
という相場になっていました。
残置物撤去を扱う業者も複数ありますので、相見積もりを取って、安いところでお願いする方向で進めていきたいものですね。