不動産投資の知識があまりなくても、時間や手間をあまりかけずに始められるサブリース。
特に年収が安定しているサラリーマンの方は、サブリース契約をお勧めされることも多いです。
負担が少なく不動産投資を始めることができるので、人気のやり方ではありますが、
サブリース契約は途中で解除するのが難しい、というのがデメリットでもあります。
サブリース契約の仕組み
まずは不動産のサブリースというのがどういう仕組みなのか、を改めて解説してみます。
サブリースとは、マンションやアパートなどの不動産投資物件を、サブリース会社が一括で借り上げるシステムのことです。
空室でも満室でも、満室想定家賃の8割〜9割程度をサブリース会社がオーナーに支払います、その代わり家賃設定や契約など、全部サブリース会社の方でやりますよ、という契約をすることなんですね。
通常不動産オーナーは空室が出ればその分家賃収入が減ります。
お部屋のリフォームをしたりして、家賃の金額も自分で決め、試行錯誤しながら賃貸経営をするものですが、
満室想定時の家賃収入を1割〜2割サブリース会社に払うことによって、経営をサブリース会社に全部お任せする、というやり方なわけですね。
空室リスクを考えなくて良い分、手間も時間もかかりませんが、
経営に関することは自分で決めることができませんし、利益も少なくなります。
初心者はよく勧められる方法でもあるんですね。
ちなみにこのサブリース制度を使った大規模な投資詐欺事件にかぼちゃの馬車事件というものがあります。
不動産投資をこれから行っていくのであれば、絶対にしておいた方が良い内容ですので、ぜひそちらもチェックしてみてください。
関連記事：かぼちゃの馬車事件ってどんな事件だったの？失敗に学ぶ不動産投資
サブリース契約の解除には正当事由が必要
不動産業界では借主を手厚く保護している借地借家法という法律がよく参照されます。
日本においては、貸している人よりも借りている人の方が大事にされる法律となっているんですね。
そしてサブリース契約の場合は、サブリース会社が借主という立場になり、
貸主であるオーナーよりも大事にされることになります。
サブリースという契約ではあるものの、サブリース会社が入居者のような立場になるのです。
なので、原則としてはオーナーの都合で契約を解除することはできません。
入居者に対して「出て行ってください」と言えないのと同じです。
サブリース契約を解除するためには正当事由が必要だとされており、その正当事由は以下のような内容になっています。
- 自身の居住など、オーナーが建物を使用する必要が生じた場合
- 建物の老朽化により建て替えの必要性が生じている場合
- ローン返済が困難で、生計維持のために売却が必要な場合
見てお分かりの通り、「やむを得ないので出て行ってください」という言い方しかできないんですね。
オーナーが
もうサブリース契約やめたいから解除します！
と言っても、簡単に解除できないのです。
このあたりはトラブルになりやすいポイントで、
正当事由の内容についても法律上明確に定められているわけではないので、裁判になったら個々の事案ごとに判断されるような形です。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
サブリース契約解除のリスク
これからサブリース契約の解除をしたい、と思っている方へ、
サブリース契約を解除する場合のリスクについても解説しておきたいと思います。
違約金や立退料が発生することがある
基本的には借地借家法でサブリース会社側が守られていますので、
契約解除の提案をした時に違約金や立退料の支払いを提案されることがあります。
これはもう対入居者の時と変わらないですね。
お金を支払ってもいいからサブリース契約を解除したいのか、ということを考えなくてはいけません。
予想していなかった修繕費用がかかる可能性がある
これまでサブリース契約でやってきたのであれば、建物の管理も全てをサブリース会社に委託していたと思います。
つまり、サブリース会社側の判断で修繕していない箇所があるかもしれない、ということ。
サブリース契約を解除したからといって、綺麗な物件がそのまま返ってくるわけではありません。
予想していなかった修繕費がかかる可能性があります。
家賃収入が低下する可能性もある
サブリース契約では、空室があっても手数料を払うことにより満室想定時の家賃収入の8割〜9割の収入を得ることができるような契約になっています。
なので、サブリース契約を解除する時点で空室がかなり多い物件に関しては、サブリース契約を解除すると家賃収入が低下する、ということも十分可能性としてあり得ます。
これは一度シミュレーションをしておいた方が良いでしょう。
手間は大きくかかるようになる
全てをサブリース会社に一任できていた今までと違い、色々なことを自分でやらなくてはいけなくなります。
管理会社に管理を委託することもできますが、それでも家賃を決めたり、修繕のことを考えたり、業者に修繕の依頼をしたり、入居者のトラブルに対応したり…そういったことを全部自分でやらなくてはいけなくなります。
いままでよりも不動産投資に時間や労力をかけなくてはいけなくなる覚悟が必要ですね。
関連記事：ワンルームマンション投資でサブリース契約はかなり厳しいと思う
サブリース契約の解除にはさまざまなリスクがつきまといますので、それらを一度整理してみてから、改めて本当にサブリース契約を解除していいのか、考えてみましょう。