地方の築古アパートを中心に投資をしています。
先日、築古物件を売りに出していたところ、興味を持って下った方がいらっしゃり、物件の内見をしてくださいました。
その後に登記簿をお渡しすることになったんですね。
不動産投資をする時は登記簿謄本を取ったり、やりとりしたり、ということが少なからずあります。
今回はこの登記簿謄本の取り方や、どのようなものなのか、ということを解説してみたいと思います。
登記簿謄本の取り方
不動産（建物・土地）の登記簿謄本（登記事項証明書）は法務局（登記所）で取得することができます。
取扱時間は平日の午前8時30分〜午後5時15分までです。
土日祝日や夜の時間帯は取得できません。
また、法務局以外では取得することができません。
物件の所在地などは関係なく、お近くの法務局で全ての不動産の登記簿謄本を取得することができます。
また、登記簿謄本は誰でも取得することが可能です。
所有者以外の方でも取得可能で、特に取得する為に用意する証明書などもありません。身分証の提示も不要です。
誰でも取得することが可能、というところに驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、
誰でも取得可能だからこそ、誰が土地建物の名義人かということが確認でき、取引が安全に行えるようになっているのです。
登記簿謄本を取得する際は、法務局で登記謄本交付申請書（登記事項証明書交付申請書）に必要事項を記入して申請します。
この申請書は法務局の窓口に置いてあります。（タッチパネル式の証明書発行請求書から申請できる法務局もあります。）
交付申請書に住所氏名を記入し、登記簿謄本が欲しい土地や建物の情報（地番や家屋番号）を記載します。
そのため、土地の地番や建物の家屋番号の記載のある資料が手元にあるとスムーズかと思います。
例えば、
- 固定資産税納税通知書（課税明細書）
- 古い登記簿謄本
- 登記済権利証
といったものです。
登記簿謄本を取得する際は1通600円の手数料がかかります。
この手数料は交付申請書に収入印紙を貼って納めますが、法務局には通常印紙売り場がありますので、事前に印紙を用意していかなくても大丈夫です。
登記簿謄本は郵便やインターネットで請求することも可能ですが、すぐに手元に欲しい場合は窓口に行くのが確実です。
平日の日中は動けない、という場合は郵便やインターネットが良いでしょう。
そもそも登記簿謄本とは？
不動産の登記簿謄本は建物や土地の登記に関わる情報が記載された用紙のことです。
建物や土地、それぞれの所在地や面積、これまでの権利の遷移などが書かれています。
具体的には、
- 表題部
- 権利部（甲区）
- 権利部（乙区）
- 共同担保目録
の4部構成になっており、それぞれに記載される内容は以下の通りです。
- 表題部…不動産の所在地や面積、構造、種類などの物理的状況
- 権利部（甲区）…過去や現在の所有権の状況
- 権利部（乙区）…地上権、賃借権、抵当権など、所有権以外の権利の状況
- 共同担保目録…複数の不動産に設定された抵当権をまとめて記載したリスト
登記簿謄本には以下のような種類があります。
- 全部事項証明書…すべての登記情報が書かれた証明書。基本的にはいつもこれを取得しておけば大丈夫です。
- 現在事項証明書…現在効力を持つ情報のみ書かれた証明書。現状を把握するのに便利。
- 一部事項証明書…特定部分のみが書かれた証明書。全部事項だと枚数が膨大になる場合は、必要部分だけを抜粋して使用。
- 所有者事項証明書…不動産の所有者や共有者の住所や氏名、持分といった情報のみが書かれた証明書で、抵当権などの記載がないもの。
- 閉鎖事項証明書…昔の登記情報が載っているのが閉鎖事項証明書で、取り壊された建物や土地の合筆によって閉鎖された土地などの情報を見たい時に取得するものです。
基本的に不動産投資で使うものは全部事項証明書がほとんどだと思います。
不動産投資において登記簿謄本が必要になるタイミングとは？
では、不動産投資を行っていく上で、登記簿謄本が必要になるのはどんなタイミングなのでしょうか？
不動産を購入する時
登記簿謄本はその不動産の所有者以外でも誰でも取得・閲覧することができます。
購入を検討している不動産について知りたい時、登記簿謄本を取得したり、オンライン閲覧（有料）を活用してみると良いと思います。
登記簿をよくよく見てみたら、物件情報に掲載されている情報と少し違う、というようなことも少なからずあります。
また、思ったよりも土地や建物の内容が複雑、ということもよくありますね。
不動産を売却する時
土地や建物などの不動産を売却したい時は、買主さんに登記簿謄本を見せることになります。
不動産業者の方が用意してくださることも多いので、自身で用意する必要があるかどうかは確認してみると良いでしょう。
不動産を相続する時
両親や祖父母が亡くなって不動産を相続する時は、不動産の名義を変更する必要があります。
この時に、現在の名義人や抵当権などを正確に把握するため、まずは登記簿謄本を取ってみると良いでしょう。