不動産投資において、家賃滞納リスクというのはとても恐ろしいものです。
日本において不動産投資ではキャピタルゲインを得るよりもインカムゲインで収益を上げていくのが一般的です。
不動産を持っているだけでその資産価値が上がっていく、ということもバブル時代はありましたが
今の日本では現実的ではありません。
なので家賃収入を毎月しっかり得る、ということが不動産投資において大切なことです。
しかし家賃滞納、というトラブルが発生することは少なくありません。
家賃滞納リスクはどのように回避したら良いのでしょうか。
家賃滞納リスク回避方法
滞納者への対処はなるべく早めに
家賃を滞納し始めた入居者が出た場合は、すぐに対応するようにしましょう。
オーナーによっては面倒がって家賃を滞納している入居者への督促などをきちんと行わなかったりすることがありますが
中には家賃を滞納したまま夜逃げしてしまう、というケースもあります。
さらには家賃滞納をずっとしている入居者のもとを訪ねてみたら、契約者とは別の人が住んでいた、ということもあるくらいなんですね。
家賃滞納を放置して、事態が好転するケースは珍しいと言っても過言ではありません。
管理会社とも相談して、なるべく手早く何かしらの手を打つようにした方が良いです。
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入居審査をしっかりしてくれる管理会社を選ぶ
入居する人を厳正に選び、入居者の質をあげる、というのも家賃滞納リスクを回避するために大切なことです。
管理会社がどのような基準で審査を行っているのか、ということもあらかじめ聞いておきましょう。
管理会社を選ぶ時に、そういった点も踏まえて選ぶようにした方が良いと思います。
滞納保証サービスを利用する
入居者が家賃を滞納してしまった時のために滞納保証サービスを行っている管理会社もあります。
多くの場合が集金代行業務のオプションとして行っているサービスで、
こういった滞納保証を行っている管理会社の場合は、入居審査も厳しく行っている会社が多いですね。
サブリースと言われる家賃保証サービスと混同されがちですが
滞納保証は入居者が家賃を滞納した時の家賃を保証してくれるサービスであり、家賃保証サービスとは全く違うものなので注意が必要です。
家賃滞納をしやすい入居者の特徴
ではここで家賃滞納をしやすい入居者の特徴を解説していきたいと思います。
不動産投資を行う際は、管理会社に管理を委託することの方が多いでしょうから
オーナー自らが入居審査を行うことはあまりないと思いますが、
家賃を滞納しやすい入居者の特徴がわかれば、そういった基準で入居審査をしっかり行ってくれているのか確かめることで、管理会社を選ぶ時にも役立つでしょう。
緊急連絡先が勤務先や実家ではない
緊急連絡先が勤務先や実家でない場合は注意が必要です。
緊急連絡先は入居者と連絡が取れない時に使う連絡先ですから、しっかり連絡が取れる連絡先でなくてはいけません。
保証人と借主が同じ筆跡
保証人と借主の記入欄の筆跡が同じ場合は
保証人の許可を得ずに保証人欄を記入している場合があります。
これも家賃滞納した時に家賃を請求する先がなくなってしまうので家賃滞納リスクが高まります。
家賃と収入が釣り合ってない
一般的に家賃は収入の三分の一以下が相場です。
家賃に対して収入があまりにも低すぎる場合は家賃滞納リスクが高まりますので注意が必要です。
収入が少ないのに身なりが派手
収入が少ないのにブランド物を多く身に付けるなどして身なりが派手になっている人は
ギャンブルなどを日常的に行っている、などの可能性があります。
収入に対して、見た目が派手ではないかということも注目するべきポイントですね。
転職を繰り返している
転職を繰り返している人の場合は
仕事を辞めてしまい、新しい仕事が決まらずに家賃の支払い能力がなくなってしまう、ということがよくあります。
これまでに転職を何度も繰り返しているような人はリスクが高いです。
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家賃を滞納されたら
家賃の滞納が確認されたらとにかく迅速に対応をするようにしましょう。
管理会社に対応を任せることになるかもしれませんが、
迅速な対応を期待できない場合は、裁判も視野に入れた上でオーナー自身が動いていくことも大切です。
口頭や電話などで支払いの催促を行っても滞納が続くようであれば
連帯保証人に連絡をし、内容証明郵便にて支払いの請求を行います。
また、それら請求を行ったことをしっかりと記録に残しておくことも大切です。
何度請求を行っても家賃の滞納が続く場合は、契約解除通知を行った上で強制執行、という流れになります。
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