不動産投資を行う場合管理の方法には管理を管理会社に委託する方法と自分でやる自主管理の二つの方法があります。
今回は管理会社に管理を委託する時に締結する管理委託契約について解説していきたいと思います。
管理委託契約とは
不動産オーナーが管理会社に物件の管理をお願いする時に締結する契約が不動産管理委託契約です。
不動産オーナーは物件の所有者になりますが、物件を管理するプロではありません。
そこでプロである管理会社に運用をお願いするのが管理委託です。
また自分が住んでいるところの近くに物件がない場合は、緊急事態が起きた時に物件をすぐに見に行ける距離ではないので、自主管理をするということが難しくなります。
そういった場合は必ず管理会社に管理を委託することになるでしょう。
管理委託契約には2種類ある
管理委託契約には
- 一般管理契約
- サブリース契約（一括借り上げ管理契約）
の2種類があります。
一般管理契約
こちらは不動産のオーナーが本来やるべき管理業務を管理会社が代行する契約です。
例えば入居の際の賃貸契約や重要事項説明、入金管理や事務手続きなど。
他にも共用部分も整備や保証、清掃作業なども管理会社の仕事となります。
基本的に賃貸契約の内容や条件はオーナーが決めることができ、入居に応じてそのうちの何パーセントかを管理委託料金として管理会社に支払います。
入居者がゼロになってしまうと家賃収入もゼロになってしまうのがデメリットでもあります。
サブリース契約（一括借り上げ管理契約）
サブリース契約では不動産管理会社がオーナーから物件を借り上げて管理会社が入居者と賃貸契約を結ぶ契約形式です。
家賃滞納や空き部屋が生じた場合でも家賃収入の保証がされているので安定した収入を見込むことができます。
とはいえ一般管理委託契約と比べると手数料が高くなるので家賃収入を最大化することができません。
サブリース契約には落とし穴も多く存在するのであまりお勧めではありません。
関連記事：不動産投資において家賃滞納リスクを回避するためには
管理委託契約でチェックするべきポイント
業務内容
まず最初にチェックするべきなのは管理委託契約書に書いてある業務委託内容です。
建物の管理全ての委託をする場合は専有部と共用部についての記載があります。
ワンルームマンションなどの一部委託型であれば専有部のみの管理の内容が記載されています。
また管理以外にも賃貸借代理業務（入居者募集業務）の記載もあります。
これは物件の紹介や入居者の審査、賃貸借契約締結などの業務のことを指しています。
この賃貸借代理業務は仲介業務となっており管理業務とは異なります。
仲介業務に関しては宅地建物取引業の免許を持った不動産会社でしか行うことができません。
それに対して専有部や共用部の管理業務に関しては免許が必要ないのでそれでも行うことができます。
例えば既にもう入居する人が決まっていて入居付けなどの必要はなくて、純粋に管理だけお願いしたいという場合は、宅建を持っている不動産会社にわざわざお願いする必要はないのです。
逆に入居もしっかりやってほしいという場合は管理会社は賃貸仲介を積極的に行っている不動産会社を選ぶ方が良いでしょう。
その不動産会社が仲介の実績がきちんとあるかどうか、というところは見ておきたいポイントです。
管理委託料
管理委託料に関しては入居している賃料の5%というようなルールになっていることが多いのですが、
この5%の料率を賃料のみにかけるのか、共益費も込みにしてかけるのか、というポイントでトラブルになることがあります。
基本的にアパートなど個人が保有している物件の管理料は共益費込みで料率がかけられることが多いです。
特に決まりがあることではないので交渉も可能ですが、後々トラブルにならないようににきちんと確認しておきましょう。
中途解約条項
管理会社が思ったような働きをしてくれなかったから別の管理会社に変えたいと思うこともあるでしょう。
もちろんオーナーにはその権利があります。
ですが途中で管理会社を変更する場合は中途解約条項と内容を守らなくてはいけません。
解約の申し入れをどのタイミングでしなくてはいけないのか、など途中で契約を解約する場合の条件はしっかり目を通しておきましょう。
解約しにくい内容になっている場合は注意が必要です。
成約に向けての積極的努力義務
通常管理委託契約の中には成約に向けての積極的努力義務という規定が設けられているので、この記載がない場合は必ず入れるようにしましょう。
管理委託をする場合入居者募集も管理会社にお願いするような形になることが多いので、管理会社がしっかり頑張ってくれないと売り上げが伸びません。
そのため業務をしっかり行いますよという意味で記載されているのがこの成約に向けての積極的努力義務の部分になります。
違約金の請求
管理委託契約の中には罰則規定があり、規定に反すると違約金を請求されることがあります。
特にオーナーが他の不動産会社に賃貸仲介を依頼した場合などです。
契約を行う上で何をやってはいけないのかということはしっかり見ておく必要がありますので目を通しておきましょう。
契約を結ぶ以上知らなかったでは済まされないので、やってはいけないことはしっかりと把握しておく必要があります。
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