賃貸物件でトラブルになりやすいのが、敷金の返金を巡るトラブルです。
敷金をめぐるトラブルにはどのようなものがあるのか、その場合オーナーはどのような対処をすればよいのか、解説したいと思います。
敷金の返金でトラブルは多い
多くの場合が賃貸物件では敷金を先に預かり、退去時に原状回復をするための費用を敷金と相殺、その上で残った金額を入居者に返金するという形になっていると思います。
敷金と原状回復の費用を相殺させるわけですから、入居者には「原状回復でこのような内容を行い、これだけの費用がかかりました」ということを報告しなくてはいけません。
オーナーからすればもちろん退去する人よりも、次に入ってくれるかもしれない入居検討者に向けてより良いお部屋に見えるように、お部屋を整える方が大切ですから、次の入居検討者の内見に向けてなるべくお部屋を綺麗にしておきたいと考えるのが普通です。
今までは民法において原状回復の定義も曖昧でしたから、なるべく敷金から相殺させようとして原状回復にかこつけて色々な項目を含めているということもあったでしょう。
そういった理由もあって入居者側からすると「どうして自分がそこまで払わなくてはいけないのか」と思ってしまうような項目も含まれており、敷金の返金の時にトラブルになるケースが多いのです。
実際どのような内容がトラブルになるのかというのを次章から解説していきます。
関連記事：オーナー側のアパートの原状回復費用、何にどれくらいかかる？
ハウスクリーニング代の請求について
原状回復の費用の中でハウスクリーニング代を請求し、入居者とトラブルになってしまうというケースがあります。
もちろん退去があった時はハウスクリーニングは必要になってくると思いますが、残念ながらハウスクリーニングは原状回復の中には含まれないという見解になっています。
そのため賃貸借契約書の中で特約などを設けていない限りは、ハウスクリーニング代を敷金と相殺させることはできません。
ただ特約でハウスクリーニング代を請求することが明記されており、きちんとそれを契約時に説明しているのであれば、ハウスクリーニング代も敷金と相殺させることができます。
関連記事：原状回復でエアコンクリーニングはどちら負担？オーナーが知っておきたいこと
入居者が庭の手入れをしていなかった
入居者が庭のお手入れをしていなかったことによって植栽が枯れてしまった、もしくは雑草だらけになってしまったというようなケースがあります。
このような場合にお庭を修復するために必要になる費用を敷金と相殺することは認められると考えて大丈夫です。
重要事項説明書には建物のみの記載がされていることが多いですが、戸建て物件や庭付きのお部屋に関しては、庭も物件の一部として考えることが合理的です。
入居者には善管注意義務という義務が課せられており、これは常識の範囲内で日常的に生活する上で必要になってくるお手入れを優勝者側で行う義務のことを指します。
例えばトイレの電気が切れたら新しい電球に変えるなどといった事が善管注意義務に含まれます。
庭のお手入れに関しても、生えてきた雑草を抜いたり、定期的に植栽のお手入れをする、というのが一般的なお部屋の使い方、と考えられるわけです。
クロスの張替えについてのクレーム
クロスの張り替えについてもトラブルになりやすいです。
例えば一箇所だけ剥がれてしまっていたり、変色してしまっていたりするようなケースでも、部分的に修繕をするというのが難しいのがクロスです。
基本的に張り替えになれば、全面張替えという形になります。
そのため、入居者からすると「どうしてあんなに狭い範囲なのに全面張り替えなのか？」という考えになってしまうのです。
クロスはどうしても経年劣化が激しい部分にはなりますので、一般的な使い方をしていて損耗してしまった部分に関しては、入居者には請求することができず、オーナーの負担になるのが一般的とされています。
しかし入居者に故意過失がある場合は入居者にクロスの張替えにかかる費用を請求することができます。
例えば以下のようなケースです。
- 入居者がタバコを吸っていて、クロスにヤニが付着し変色してしまっている
- 入居者の飼っているペットによるひっかき傷がある
- 家具などで擦ったような跡がある
このような場合はクロスの張り替えの費用も請求することができると考えられます。
関連記事：原状回復におけるクロスの張替えについて、オーナーが知っておきたいこと
敷金は返金しないというやり方
中には特約をつけて、退去時に敷金以上の請求はしない代わりに原状回復費用を差し引いた残りの敷金を返金しないというようなやり方をしているオーナーもいます。
契約時にしっかりとした説明をする必要はありますが、退去時のトラブルで一番多いのが敷金の返金に関することなので、こういったやり方した方がトラブルになりにくいでしょう。
特約を定める場合の注意
特約は具体的に定められていて、賃貸借契約を締結する時にきちんと説明がなされ、入居者も納得した、という事実があれば認められることが多いです。
しかし口頭の説明だけだったり、きちんと説明がなされたかどうかがわからない場合は特約が認められないこともありますので注意が必要です。
契約書に線が引いてあったり丸がついているなどの痕跡があることによって、具体的な説明がきちんとなされた、とみなされます。
管理会社に管理をお願いする場合はきちんと対面で特約の説明をしてもらい、具体的に契約書に線を引くなどをしてもらうと良いでしょう。
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