不動産投資を初めてする、という方のために、不動産投資について知っておきたいことや準備しておくと良いことをまとめてみました。
営業マンの営業トークの言いなりになってはいけない
不動産投資を初めてする、という方の中には、「20代の若いうちから不動産投資をしておけば、老後の年金の代わりになりますよ！」とか「所得の高いサラリーマンの場合は節税効果が高いです！」といった不動産業者の営業トークで興味を持たれた方も多いのではないでしょうか。
もちろん、家賃収入は毎月入ってくるお金ですし、物件を購入すれば減価償却を行うことができるので節税になる側面もあります。
しかし投資である以上、必ずプラスに働くというわけではありません。
そんな投資なら全員が行っています。
営業マンは数字や表を見せてきて巧みにトークを展開してくると思いますが、では実際に自分の年収だったらどれくらいのローンが組めて、どれくらいの金利で、毎月の返済額はいくらになるのか、実際に物件を購入した場合、どれくらいの節税になるのか、ということは改めて自分で計算してみる必要があります。
老後に毎月いくらくらい収入があったらいいのか、を具体的に考えれば、どれくらいの規模の不動産を購入すればいいのか、ということもイメージがつきやすくなるでしょう。
また節税も結局は税理士を雇わないのであれば自分で確定申告などをすることになりますので、節税の仕組みを学ぶ必要があります。
確定申告の時に学ぶのではなく、不動産を購入する前に学んだ方が良いです。そうすれば節税に関する知識をふまえて物件選びができるでしょう。
営業トークで広げられる資料や話をそのまま鵜呑みにしてはいけません。
中には悪質な内容のセールストークもあります。
関連記事：新築ワンルーム投資のセールストークはここに気を付けろ！
買ったら終わりではなく、売って終わり
初めての不動産投資だと、「とにかく不動産を選んで買うまで！」と思ってしまいがちですが、多くの不動産投資家は不動産を購入する時に「いつ頃、いくらで売れるか」ということを考えています。
不動産投資が初めてだと、どうしても不動産選びで「今」のことしか考えられないことが多いですが、投資用物件なのであれば、物件が売れないことには意味がありません。
販売価格や利回りだけを見るのではなく、将来的にそのエリアに需要があり続けるのか、売りたいと思う頃にいくらくらいの値段で売れそうか、ということを考えてみましょう。
不動産の価格を調べるためには、土地と建物をわけて考えてみるのがおすすめです。
販売価格のうち、いくら分が土地で、いくら分が建物になっているのか、ということを計算してみます。
土地の値段は大きくは下がらないと思いますので、不動産を売却するときの値付けがイメージできるでしょう。
サブリースの仕組み
不動産投資が初めてだと、サブリースを提案されることもあると思います。
面倒なことをかんがえずに済む、安定した投資を行うことができる、というのがサブリースの謳い文句ですが、サブリース会社自体が倒産してしまったり、家賃設定を変えられてしまう、ということもよくあります。
安定して投資ができても、手数料率も高くなります。
それなら不動産である理由はあるでしょうか？株式投資でも良いかもしれません。
安定した投資、と言いますが、サブリース会社が回っているということは、それで利益がかなり出ているということでもあります。
不動産投資を自分できちんと管理することができれば、その分利益をあげることができる、ということですよね。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
不動産投資ローンと住宅ローンは違う
収益不動産を購入するために組む不動産投資ローンと、自分が住むための物件を購入するために組む住宅ローンではローン商品の内容が大きく異なります。
住宅ローンは個人の消費に対する融資ですが、不動産投資は事業に対する融資であり、事業は新たなお金を産むものですので、金利は少し高くなりますが、借りられる金額もまた規模が大きくなることが多いです。
初めての不動産投資の場合は住宅の購入と迷われる方もいると思いますので、この違いはしっかり理解しておきましょう。
関連記事：不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？
不動産投資の準備
資金は余裕をもって
不動産投資では、急な大規模修繕が発生したり、大きな災害が起きる、ということも可能性として考えられます。
そういったときに資金に余裕がないと、キャッシュフローは黒字なのに自己破産するしかなくなる、という事態に追い込まれかねません。
それを避けるためにも、頭金しか用意しない、といった無茶な資金繰りは避けましょう。
緊急事態に対応できる余裕を
お金だけでなく、緊急時に迅速に対応することができる対応力も不動産投資では求められます。
不動産を購入するときもそうです。「いい物件が出ました！」という知らせを受けて、すぐに現地に見に行き、物件を購入する手続きを進められるオーナーは、やはり不動産業者からしても優良オーナーになります。
そういったオーナーに話がいきやすくなるし、管理の方も対応が早いオーナーの方が付き合いやすいという面があるでしょう。
サラリーマンの場合はなかなか難しいとは思いますが、休みたいときに休みが取れる仕事、連絡をこまめにチェックできる環境で不動産投資をできるのが理想です。
不動産投資の初期費用
不動産投資の初期費用としてかかってくるものは主に以下のようなものになります。
- 仲介手数料
- 登記関係費用
- ローン関係費用
- 火災保険料
- 印紙税
これらの金額もあらかじめ計算しておき、余裕をもって資金を用意しましょう。
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