地方にあるアパートへの投資を行っているのですが、毎年2月3月はやはり繁忙期で、この時期にどれだけ空室を埋められるか、ということに力を注がなくてはいけません。
東京などの都心物件であれば、繁忙期に空室が埋まらなくてもその後も可能性はあるのですが、地方物件になるとどうしても、繁忙期に埋められないと1年空室が続いてしまう、ということが割とよくあります。
特に学生や新社会人などをターゲットにしている単身向けのワンルームアパートは繁忙期が頑張りどころ、というイメージですね。
もちろん私も毎年この時期は頑張らなきゃいけないわけで、いつもお世話になっている管理会社の方との連絡が多くなります。
そんな中で今年もやりとりをしていたのですが、
空室対策として何かできることはないか、というご相談をしたところ、「期間限定で広告料を値上げするのはどうか？」という提案をいただきました。
今回はこの件について、少しお話ししてみたいと思います。
繁忙期のみ広告料を2ヶ月分とすることで利回りはどう変わるか考えたい
先ほどもお話しした通り、地方物件に関しては繁忙期に空室が埋まらないと1年お部屋が空いてしまう、ということもよくあります。
そのため、多少のマイナスがあったとしても、なんとかお部屋を決めたい。
ただ問題なのは、地方のアパートの場合は、家賃そのものが安い、ということなんですよね。
期間限定で広告料を2ヶ月分としても、入居者が短期で出ていってしまうような方の場合はあまりプラスにはならないかな、とも感じます。
特に学生の場合は、次年度から別のキャンパスに移ることが決まっている人などもいます。
そういった入居者さんの場合は、無理して入居してもらっても結局退去の時に原状回復費用もかかりますしどうなのかな…と。
2年以上の入居が見込めるような場合は、広告料を2ヶ月としても良いような気もしますよね。
しかしこればかりは入ってみないとわからない部分もあります。
どれくらいの家賃を設定しているのか、広告料を1ヶ月とした時と2ヶ月とした時で、どれくらい利回りに差が出てくるのか、ということはきちんと考えたいところです。
短期解約違約金などの設定もしっかりしておいた方が良いでしょう。
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地域によって広告料の差がある
エリアによってかなり広告料には差があるようです。
まったく出していない地域もありますし、逆に北海道の札幌あたりはワンルームが供給過多になりすぎていて、
広告料が2ヶ月3ヶ月、というのが常態化しています。
確かに地方のアパートや区分マンションというのは東京のものに比べると価格も安いですから、都市部なのに利回りが高い、ということも多いです。
しかしいくら利回りが高くても、結局広告料が2ヶ月、3ヶ月かかるのが前提では意味がありません。
高く見える利回りも、しっかり中身を見てみるとそれ程の利回りは発揮できない、ということです。
物件の購入を検討する際に、広告料がそのエリアではどれくらいが普通なのか、ということは調べておいた方が良いでしょう。
なかなか管理会社の方には直接聞きにくい部分ではあると思いますが、それでも大切なところです。
いざ物件を購入してみたら、考えていた利回りとかけ離れた利回りだった、ということが起こり得るわけですからね。
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他のオーナーに差をつけられるというメリットはあるかもしれない
結局のところ、私は家賃設定も含めて検討して、今回は4月末までの期間限定で広告料の値上げをお願いすることにしました。
というのも、まだ他のオーナーはそういった実施がないとのことで、そのエリアで差別化ができるのではないかな、と思ったのです。（これは管理会社の方にもご提案いただいたことです。）
所有している物件のエリアでは広告料は1ヶ月分が普通、というエリアなので、
期間限定で広告料を2ヶ月分とすることで、より優先的に物件を紹介していただけるのではないかと思います。
繁忙期はどうしても管理会社の方も忙しくなりますし、一人の方が本当に多く物件を担当しています。
その中でどうやったら自分の物件をより多く紹介してもらえるか、ということを必死で考えなくてはいけないのが繁忙期ですね。
複数の物件を所有しているとそれぞれの物件で考えなくてはいけないことがたくさんあるので大変ですが、逆に地域差があるなぁと思うことにも気づけて楽しいです。
この時期は特にやることも多いですが、今回の件は空室対策としてできることはあるか、管理会社の方にご相談して提案していただいたことですので、ぜひオーナーとしてやるべきことに悩んでいる方は、管理会社の方にストレートに聞いてみる、ということも行ってみてください。
そこからコミュニケーションも生まれますし、こまめにやりとりをする、ということが大切だと思います。
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