区分マンションへ投資をする時に絶対にチェックしなくてはいけないのが修繕積立金です。
それなりに戸数があるのに数十万円程度しか修繕積立金がない、というような物件も結構あるもので、
そういった物件はかなりリスクが高い物件だと思ってください。
修繕積立金は区分マンションを所有して、それを賃貸で貸し出す場合、
オーナーが負担しなくてはいけないものです。
なので「安いならラッキー！」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
ですが修繕積立金がないと、後々にとんでもないトラブルが発生する可能性があります。
修繕積立金とは？
修繕積立金とは、マンションの維持・管理をしていくために必要な経費のことで、各区分所有者から修繕積立金として定めた金額を毎月徴収します。
マンションでは一般的には管理組合という組織を作り、共有部分の維持管理に関する仕事は管理組合で行っており、区分所有をしてそのお部屋を賃貸に出す場合でも、所有者である物件のオーナーが管理組合とのやりとりをしなくてはいけません。
中には自ら管理組合の組合員になったり、理事を務めたりされる方もいらっしゃいます。
マンションの維持管理に必要な経費として、修繕積立金意外に管理費と言われるものもありますよね。
管理費は水道光熱費や軽微な補修費など、維持管理の中でも比較的少額な経費をまかなうもので、
修繕積立金は、基本的には大規模修繕を行うためのお金です。
主に外壁や屋根などの大規模修繕に使われますが、事故や災害などの修繕に使われることもあります。
【管理費の使用用途】
- ゴミ処理費用や事務費用など、管理会社に委託をする時にかかる費用
- 管理組合運営費用
- 共有施設の水道光熱費
- 共有設備の清掃点検費
- 共有部分の火災保険など
- 軽微な損傷などの補修費
【修繕積立金使用用途】
- 計画的大規模修繕費
- 事故や災害、特別事情による修繕費
- 建物の建て替えなどにあたって必要な費用
関連記事：【実録】本当にあった不動産投資珍事件・修繕時の費用を紹介
修繕積立金は金額が変わることもある
修繕積立金は絶対に変わらない固定料金ではありません。
当たり前ですが、建物は経年劣化とともに修繕しなくてはいけないところが増え、どんどん必要なお金が増していくものです。
管理組合の方で「これでは立ち行かない」という判断になれば、修繕積立金が高くなっていくこともあります。
つまり、修繕積立金なしで購入した物件でも、あとから修繕積立金が必要になってくることもあるということです。
さらに、築浅のマンションであれば、売りに出させる時に買い手が見つかりやすいように修繕積立金を意図的に下げているケースもあります。
あえて修繕積立金がなしになっている、という場合もありますので、
相場から考えて、どれくらいの修繕積立金が将来的にかかってきそうか、ということは想像しておいた方が良いでしょう。
ちなみに修繕積立金の扱いに関しては、
- 均等積立方式
- 段階増額積立方式
という2種類のやり方があります。
均等積立方式は築20年〜30年後までに見込まれる修繕工事費の累計額を計算して、
その年までの月々の支払い金額を均等に割り出して修繕積立金を決める方式です。
どんどん修繕積立金が上がっていく、ということを避けることができる方法ですね。
段階増額積立方式は均等積立方式と違って、修繕の必要性が高まるのに応じて積立金を増額していく方法です。
こちらの場合はどんどん修繕費が高くなっていきますね。
検討中の物件に関しては、
修繕積立金のこれまでの推移や状況など見られる資料を出してもらうようにしてみてください。
関連記事：マンションの大規模修繕ってどんな内容でいくらくらいかかるの？
修繕積立金なし！どんなことが起こりうる？
では修繕積立金がそもそもたまっていない、というようなマンションの場合は、
どんなことが将来起こりうるのでしょうか？
大規模修繕ができない
修繕積立金がなければ、当然大規模修繕ができません。
多くの場合、修繕積立金がきちんと積み立てられていないマンションというのは、管理組合が機能できていないケースが多いです。
つまり屋根や外壁といった大規模修繕が必要な箇所について、管理が行き届かず、
どの時点で修繕すべきか、ということも把握できていないし、
いざ修繕しようとしても動く人もいないし…というような状況になっていることが多いんですよね。
当然大規模修繕ができないと外観にも影響してきますので、客付けにも苦労するようになると思います。
関連記事：外壁塗装をやるべき時期はいつ？劣化状況と緊急性は？
廃墟になる可能性がある
大規模修繕ができないとなると当たり前ですが見た目が悪くなっていき、客付けができなくなり、
そしてどんどん人が居なくなっていって廃墟になってしまう…ということになります。
このように維持管理が限界を迎えたマンションは限界マンションと呼ばれています。
関連記事：限界マンションとは？安く購入できてもリスクだらけ！？
解体費を負担しなくてはいけなくなる可能性がある
最悪の場合、もう解体をしなくてはいけない、という状況になる可能性もあって、
そのような状況になった場合は、所有者のあいだでお金を出し合って解体、となることがあります。
その段階まで所有を続けていたら、当然オーナーは解体費を出さなくてはいけなくなります。
その時に入居者がもしいれば、お願いして退去してもらわなくてはいけません。
そこにも費用がかかってきますよね。
関連記事：アパート解体のため立ち退きをしてもらう際に気をつけること
修繕積立金なし、というのは決して手放しで喜べるものではありませんので注意が必要です。