不動産投資をしたくて物件を購入するために金融機関で融資をお願いしたら、自宅を共同担保に入れることを求められた！
でも自宅を担保にするなんて危なそうだし、どうすればいいんだろう…？
こういうケース、あると思います。
今回は不動産投資における共同担保について考えてみたいと思います。
金融機関が共同担保を求める理由
収益物件を取得するための銀行融資では、基本は対象物件に抵当権をうつ、というのが一般的です。
これはつまり、銀行側がお金を貸してくれるけど、「もしローンの返済ができなくなったら、抵当権がある物件を没収してそれを処分することで、銀行がローンの残債を補填する」ということを約束することです。
銀行もただただ「返しますから！」という約束だけでお金を貸してくれるわけではありません。
「もし返せなかった時」ということがちゃんと保証されていないと、大金は貸してもらえないのです。
そしてその対象物件以外の物件（つまりここでは自宅のことですが）も担保にすることを求めるということは、
対象物件の担保価値だけでは担保分が足りないということです。
もしローンを借りた人がローンが返せなかった時、その収益物件を処分するだけでは返済しなくてはいけなかったはずのローンを補填し切ることができない、ということですね。
ローンを返せなくなっても、担保に入れてる不動産を処分すれば大丈夫、という状態を銀行側は作りたいのです。
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共同担保はなるべくやらない方がいい
共同担保で自宅を担保に入れることはあまりおすすめできません。
というのも、何か不測の事態が起きた時に家を手放さなくてはいけなくなるので、リスクが大きすぎます。
返済が少しでも滞れば自宅を失うことになる状態で不動産投資を続けるというのはメンタル的にも辛いと思います。
不動産投資はあくまで資産形成のために行うものです。
それなのに自宅まで失うリスクを負うというのは危険すぎるでしょう。
不動産投資では、思ってもいなかった費用が突発的に発生することがあります。
火災保険などの保険に入っておくのはもちろんですが、保険は何かしらの損害が出た時にすぐに出るものでもありません。
こういった事故がありました、これくらい損害が出ました、修繕にこれくらいかかります、といった書類を申請した上で、並行して修繕は進んでいきます。
保険がおりるかどうかの判断は後日お知らせがくるもので、修繕が完了してから「保険がおりません」というような通知が来ることもあります。
保険がおりるにしても、結局修繕は先に行うことになるので先に費用がかかります。
現金が手元にないといつまでも修繕できないし、それによって保険もおりない、ということにもなりかねません。
特に災害大国である日本の場合は、急に不動産に大きな損害が生じることが多いです。
私もここのところは大きな出費が立て続けにあり困っています笑
最近だと強風で防滑シートが吹っ飛ぶということがありました。
これは無事保険がおりたんですけどね。
ほかにも、物置が古くなりすぎて交換、なんてこともありましたね。
これはかなり高くつきました。
物件が多くなるほどこういった細かい修繕が急にたくさん発生したりするので、
手元にある程度現金がないといけないですし、そういう時にヒヤヒヤしたくないものです。
そのためにも、共同担保までしてお金を借りる必要はないでしょう。
自己資金があまりない、という方は特に、共同担保はおすすめできません。
共同担保に活用できる物件とは？
自己資金がある程度潤沢にあり、どうしても欲しい物件がある、という場合は自宅を共同担保に活用することを検討する場合もあるでしょう。
実は共同担保に活用できる物件には条件があります。
どんな物件でも共同担保にできるというわけではありません。
共同担保に活用できる物件は、
- 返済が進んでいる（半額以下）、あるいは完済している自宅や投資物件
- 融資をしてくれる金融機関の支店が近い、などエリア的な条件をクリアしている物件
この2つの条件が揃っている物件です。
ローンの返済が滞った場合、金融機関は迅速に担保に入っている物件を差し押さえます。
ですが金融機関の支店などが近くにないとそこに遅れが出るため、エリア的に「このエリア外は共同担保には入れられない」といったルールが金融機関ごとに定められています。
全ての不動産を共同担保に入れられるわけではありませんので注意が必要です。
まずは金融機関とじっくり相談をしてみること。
そして本当にそのリスクをとって大丈夫なのか、ということを今一度改めて考えてみるといいと思います。
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