地方の築古アパートを中心に、戸建て、区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
さて、「将来のために少しでも投資を…」という方も増えて来ていると思いますが、
あまり不動産投資に時間や労力を割けるわけではない、という方はサブリース契約をすることもあると思います。
サブリース会社が物件をいかっつ借り上げし、入居者に転貸する契約。
空室が発生しても家賃が保証されるが、年数経過とともに設定家賃が減額され、収益も目減りしていく。
ですが、サブリース契約は思っていたよりも収益を上げられないことも多く、途中で解約したい、と思うオーナーも少なくありません。
途中でサブリース契約を解約することはできるのでしょうか？
結論から言うと、サブリース契約は借地借家法の規制を受けるため、オーナー側からの解約は難しいです。
ですが、絶対に解約ができないというわけではありません。
- サブリース解約が難しい理由
- サブリース解約ができるケース
- サブリース解約の手順
サブリースの解約は難しい
サブリース契約はサブリース会社を借主とした賃貸借契約となります。
そのため、借地借家法が適用され、借主側が大きく保護されます。
簡単に言えば、入居者と同じ扱いになるということですね。
入居者との賃貸借契約も、オーナーの都合では解約することができないのと同じです。
原則としてオーナー都合での解約はできず、解約のための正当事由が必要となります。
サブリース契約においては、契約書に解約条項が設けられていることもありますので、
途中で解約したいと思った時は、今一度契約書を確認してみると良いでしょう。
ただ、サブリース会社によっては借地借家法を根拠に、契約解除を拒否し、トラブルとなるケースもあります。
解約条項が設けられていても、借地借家法は優先されるので、そちらを盾にされると太刀打ちができません。
借主であるサブリース会社には途中解約の権利が法的に認められており、一方的に解約することもできるんですけどね。
実際に、どうにも収益化が難しくなったアパートにおいて、サブリース会社が解約を申し出てくることもあります。
サブリース会社が解約を申し出てくるということは、つまりもう「うまみがない物件」ということなので、それはそれでオーナーも困ってしまう…というケースもよく見かけます。
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サブリース解約のための正当事由
サブリース契約を解約するためには正当事由が必要だ、とお話ししましたが、では正当事由とはどのようなものを指すのでしょうか？
以下のようなものが正当事由となります。
- 自身の居住など、オーナーが建物を使用する必要が生じた場合
- 建物の老朽化により建て替えの必要性が生じている場合
- ローン返済が困難で、生計維持のために売却が必要な場合
これらの内容は法律上明確に定められているわけではありませんので、仮に裁判になった場合は個々の事案ごとに判断されます。
これらの正当事由が否定されることもあります。
ちなみに、サブリース会社の家賃不払いが続く場合は、債務不履行や契約違反でオーナーから一方的な通知で契約解除することが原則的に可能です。
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サブリース解約のリスク
サブリースを解約する時は、違約金が発生する可能性もあります。
一般的にサブリース契約の違約金は賃料の数ヶ月分とされており、サブリース会社によってさまざまです。これらも契約書を再度確認するようにしましょう。
また、正当事由が認められない場合は、立退料を上乗せして支払い、サブリース会社との賃貸借契約を解消するケースもあります。
これらもやはり、入居者と賃貸借契約を解除する時と同じ考え方ですね。
さらに、サブリース契約の場合は建物の管理もサブリース会社の担当になります。
適切に管理されていれば良いのですが、解約してみて建物の状態を見てみたら、修繕しなくてはいけないところだらけ、ということもあります。
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サブリース解約の流れ
サブリース契約解約の大まかな流れをまとめてみました。
- 契約書の解約条項を確認
- 解約をサブリース会社に通知
- 解約同意が得られれば解約
- 解約拒否の場合は立ち退き交渉
- 解約
- （解約後）管理会社と契約（自主管理をしない場合）
- 入居者と賃貸借契約の結び直し
サブリース契約では入居者とサブリース会社の間で賃貸借契約を締結していますので、サブリース会社との契約を解約した場合、入居者とオーナーとの間で再度、賃貸借契約を締結しなおす必要があります。
なかなかにリスクも高いサブリース契約の解約。
サブリース契約は「リスクを抑えての不動産投資」を謳っているものの、そもそもサブリース契約自体がオーナーには不利で、リスクが高いものなのではないか、と個人的には思ってしまいますね。
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