地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
私が投資しているのは地方都市の中古アパートがメインで、利回りは20%前後のものが多いです。
不動産投資の利回りはどれくらいの数字が理想？
と聞かれると、
それはどんな物件規模で、どんな構造の建物なのかにもよる…
という回答になってしまうのですが、私がメインで投資している
- 地方都市エリア
- 中古アパート（築20円〜30年前後）
- 戸数は10戸前後の中規模アパート
といった条件の物件であれば、理想の利回りは20%程度、ということになるかと思います。（あくまで個人の感覚ではありますが）
例えば東京都内の区分マンションなどであれば、中古であっても利回りが10%近く出ている物件というのはなかなかありません。
平均で言うと利回りは5%前後でしょう。
エリアと物件構造・規模によって、利回りというのは大きく異なるものなのです。
そういった前提を踏まえて、木造の地方エリア中古アパートなら、利回りの理想は20%くらい、というお話をしてみたいと思います。
地方エリアはまだまだ利回り20%以上がある
利回り20%というとかなりの掘り出し物件、という感じがするとは思いますが、
地方エリアの中古アパートだとまだまだこれくらいの利回りのものってあるんですよね。
物件情報を見た時に一番最初に目に飛び込んでくるのは物件の価格と利回りの数字だと思いますが、
利回りが20%に近づけそうな物件だと、細かく読んで情報を精査するようにしています。
木造は耐用年数が短いというのもあって、築20年〜30年程度の物件がかなり安く売り出されていることも多いです。
ちなみに築年数は20年前後のものを狙うことが多いのですが、この理由は別の記事にまとめてありますのでそちらをぜひご覧ください。
物件探しは日課に
利回り20%ある不動産というのは、そうそう見つかるものではないので、毎日不動産の情報を追いかけていないと出会えないものだと思います。
私の場合は不動産売買のプラットフォームの会員登録をして、自分のお気に入りの条件を入力し、その条件に合致する不動産が出た時に通知が来るように設定しています。
暇があれば毎日眺めるようにもして、市場に動きがないか、ということをチェックしています。
利回りが20%ある良い物件が出てきたらすぐに問い合わせをし、できる限り早く現地に物件を見に行くようにしています。
大体は物件の問い合わせをした翌日には現地に見に行っていますね。
物件を見つけてすぐに問い合わせをしたとしても
すでに何件か問い合わせが入っていまして…
と言われることは多いです。
それくらい、ネットの物件というのは争奪戦になりやすいですね。
ただ、不動産投資初心者の方はよく、「良い物件は不動産業者と繋がりがある玄人にもう取られてしまっていて、自分たちでは辿り着けない」と思われている方が多いのですが、
私も未だにネットで物件を見つけて問い合わせをすることが多いですし、意外にネットにもお宝物件というのは出回っているものです。
不動産業者と仲良くなることも大切ですが、それよりも、いつでも物件情報を気にしておくことと、良いと思った物件があった時にすぐに動けるようにしておくことが大事ですね。
なかなか兼業の方だと難しいとは思いますが。
関連記事：サラリーマンが不動産投資でカモになってしまうパターン
利回りが高い物件の特徴
利回りが20%以上ある物件の特徴は、
- 相続物件
- 現金が必要になって、仕方なく売る物件
というものが多いと思います。
「これは！」と思った物件の問い合わせをする時に「ちなみにどういった理由で売られるのか、わかりますか？」と聞くようにしているのですが、
大体、「相続されたようで、娘/息子さんが不動産投資を続ける意志がないようです」という回答が多いです。
あとは不動産投資のキャッシュフローがうまくいかずに途中で投資をやめられる方、とかですね。
そういった物件をすぐに見つけて拾えるように、やはり普段から売り出されている不動産のチェックをしておくことが大切なんだと思います。
関連記事：収益物件を購入する時の注意点とは？
理想利回りに近づけるため指値をする
売り出されている不動産を見ていて、「10%台後半の利回り…あともう少し欲しい！」ということは結構あります。
そういう場合は指値を入れることが多いです。
たまに、不動産業者さんに
さすがにそこまでの指値は言えないです…
なんて言われたりすることもあるのですが、「とにかく言ってみてください！」みたいな感じでゴリ押ししてみて、
まさかと思ったんですが、なんと指値通りました！
と言われたこともあります笑
大切なのは、該当する不動産に対して、どれくらいの金額だったら買いたいか、ということを自分の中で計算し直すことです。
不動産を売りに出している人たちも、みんながみんな不動産の売却に慣れているわけではありません。
それどころか不動産を売るのは初めてという方の方が多いでしょう。
だからこそ、売り出し価格はあまり当てにならないのです。
自分でしっかり計算できるようにしておくことが大事ですね。それが指標になりますから。