地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分にも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は、ワンルームの空室対策について考えてみたいと思います。
実際に私が行ったこともある空室対策をまじえてご紹介していきます。
3点セットを必ず付ける
まずは
- ウォシュレット
- モニター付きインターフォン
- 独立洗面台
これらは三種の神器とも言われる設備ですので、まだ設置していないものがあれば設置すると良いと思います。
3点ユニットバスだと電源がないのでウォシュレットを付けるのは難しいと言われていましたが、
私はそういう場合は無電源で水圧を利用して使えるウォシュレットを付けています。
また、モニター付きインターフォンは、意外と手頃な価格で購入することができます。
配線工事が必要なものだと、電気屋さんにお願いして工事が必要になるので面倒ですしお金もかかりますが、工事不要のワイヤレスモニター付きインターフォンもありますので、それを選んで設置すると良いかと思います。
私は地方の物件が多いので、管理会社さんに購入インターフォンを送って、設置をお願いしています。
また独立洗面台については、後付けできる場合もありますので、内装業者さんに相談してみると良いかと思います。
それぞれ、あまりお金をかけなくても設置することができる設備です。
まだ設置していない場合は、まずはここから試してみると良いと思います。
チラシを作る
以前、チラシを作ったこともあります。
物件付近の地図を可愛く描いて、ここに何があります、ここが便利、このお店がおすすめ、というのをまとめたようなチラシですね。
そういったチラシで暮らしやすさをアピールします。
もちろん内容も重要ではあるのですが、きちんとしたチラシがあるというだけで安心感にも繋がる、という側面があるかと思います。
内見者はいくつかの物件を内見して物件を決めますので、他の競合物件にないものを提供できれば、物件のことを覚えてもらいやすくなるでしょう。
私も賃貸での引越しの経験がありますが、いくつも物件を見ていると段々どれがどのお部屋だったか分からなくなるものなんですよね。
チラシは手元にも残りますから、後から
どんなお部屋だったかな〜
というのを考えて頂く時間にも、思い出す材料になってくれて良いのではないかなと思います。
営業さんと一緒に考えてチラシを作ったりしていたので、お部屋が決まった時はとても嬉しかったですね。
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みんなで飲みに行く
営業さんや管理の担当の方と一緒に飲みに行ったりすることもあります。
不動産業者の方には
一緒に飲みに行くオーナーさんはあなたくらいですよ
と言われますので、もしかしたら珍しいことなのかもしれませんが、飲みに行ってお話をうかがうことで見えてくることもたくさんあります。
例えば、お部屋を案内した時にお客さんがどんな反応か、というのは必ず聞いていることです。
近くにラブホテルがあるのがちょっと…
みたいな、外的要因だとこちらもできることがなかなかないのですが、例えば、
トイレの印象がちょっと古い感じがして…
みたいなことであれば、トイレ周りを少しリフォームするだけで成約が取れたりします。
私がよくやる方法としては、トイレットペーパーホルダーをメタル系のものに変える、というものです。
プラスチックのトイレットペーパーホルダーだと、どうしても汚くなってしまっていたり、色が変わっていたりして古い印象を与えてしまうことがあるのですが、これをメタル系のものに変えるだけで、トイレの印象が急に良くなったりするものなんですよね。
こういったちょっとしたことで入居が決まったりするので、営業さんと飲みに行くのもとても勉強になるのです。
もちろん、定期的にてコミュニケーションをとることによって、忘れられないオーナーになることができる、というのもあると思います。
不動産業者さんは1人でとんでもない数の物件を担当されていらっしゃいますので、どうしてもコミュニケーションが少なくなると忘れられてしまう、つまり物件を紹介してもらいにくい状況になりがちです。
家賃を簡単に下げないこと
最後に、注意したいのは家賃を簡単に下げてはいけない、ということです。
なかなか入居が決まらないと、家賃を下げれば…と考えてしまいがちですが、一度家賃を下げると他のお部屋もその家賃でしか募集ができなくなりますし、すでに入居してくださっている方からの家賃減額交渉が入ることもあります。
そういったリスクを考えると、埋めたいお部屋の家賃を数千円ほど下げるというのは、その数千円以上にリスクをはらんでいることなんですよね。
特に一棟ものの場合は、家賃をすぐに下げない、それは最終手段にとっておく、くらいで思っておいた方が良いかなと思っています。
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